Résident en Ukraine : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 31 janvier 1997, en vigueur depuis 1999. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 23) sur l’impôt ukrainien de 18 %. Le crédit exige un certificat apostillé du fisc français et ne s’impute pas sur la contribution militaire de 5 %.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : Taux plein : 18,6 % sur les loyers meublés, 17,2 % sur la plus-value (pays hors UE/EEE).
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Ukraine)

• À la revente, un représentant fiscal accrédité est obligatoire si le prix dépasse 150 000 €.
• Contrôle des changes : la Banque nationale d’Ukraine restreint depuis février 2022 les transferts de fonds à l’étranger.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Ukraine)

• Tout revenu étranger impose de déposer la « Податкова декларація про майновий стан і доходи » (déclaration de patrimoine et de revenus), y compris en ligne via le cabinet électronique du DPS ; les loyers niçois vont à la ligne 10.10 « revenus de source étrangère ».
• Les loyers se convertissent en hryvnias au cours de la Banque nationale d’Ukraine du jour de perception.
• Pour imputer l’impôt français, il faut un certificat de l’administration fiscale française indiquant l’impôt payé et sa base, apostillé ; ce crédit ne réduit pas la contribution militaire.
• Date limite : dépôt avant le 1er mai et paiement avant le 1er août de l’année suivante.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre ; vérifiez d’abord la possibilité de transférer les fonds d’achat.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Ukraine dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.