Résident en Finlande : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Une nouvelle convention, signée le 4 avril 2023, est entrée en vigueur le 28 août 2026 et s’applique à partir du 1er janvier 2027.

Comment éviter la double imposition

Jusqu’aux revenus 2026 : exemption avec progressivité. À partir de 2027 : crédit d’impôt, les loyers français seront aussi imposés en Finlande sous déduction de l’impôt français.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Finlande)

• Pas d’impôt sur la fortune.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Finlande)

• Les loyers d’un bien à l’étranger se déclarent dans OmaVero (MyTax) ou sur le formulaire « 16B » (déclaration des revenus étrangers, revenus du capital) ; les formulaires 7H, 7K et 7L ne valent que pour les biens situés en Finlande.
• Jusqu’aux revenus 2026, la France relève de la méthode d’exemption : vos loyers niçois ne sont pas imposés en Finlande mais doivent quand même être déclarés, car ils peuvent alourdir l’impôt sur vos autres revenus du capital. Les charges et intérêts déductibles ne peuvent pas dépasser le loyer imposable.
• À partir des revenus 2027 (méthode du crédit), Vero imposera ces loyers puis déduira l’impôt payé en France : conservez dès maintenant vos avis d’impôt français.
• Date limite : celle imprimée en première page de votre déclaration préremplie ; en 2026, elle était fixée au 1er, 14, 21 ou 28 avril selon les contribuables.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine finlandaise trouvée sur la SCI ; un rescrit préalable est recommandé.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre ; le changement de méthode en 2027 augmentera l’impôt finlandais si votre taux dépasse le taux français.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Finlande dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.