Résident en Norvège : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 19 décembre 1980, avenants de 1984 et 1995. Loyers et plus-values imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 24), sur le revenu et sur la fortune.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % : la Norvège fait partie de l’EEE.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Norvège)

• Formuesskatt : le logement à l’étranger est retenu pour 30 % du prix d’acquisition ou de la valeur de marché. L’IFI français est imputable, la taxe foncière ne l’est pas.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Norvège)

• Les loyers d’un bien à l’étranger se déclarent dans la « skattemelding » norvégienne. La déduction de l’impôt français (« kreditfradrag ») se demande directement dans la skattemelding : l’ancien formulaire RF-1147 n’est plus utilisé depuis les revenus 2023.
• Le bien lui-même doit figurer dans la skattemelding avec sa valeur fiscale pour la « formuesskatt ». La valeur se déclare en couronnes, au taux de change de la date où vous êtes devenu propriétaire (taux de Norges Bank).
• Pas besoin de joindre de justificatif, mais vous devez pouvoir prouver l’impôt payé à l’étranger par des documents émanant de l’administration fiscale française : avis d’impôt définitif et preuve de paiement.
• Date limite : 30 avril (31 mai si vous avez une entreprise individuelle) ; un report au 31 mai peut être demandé avant le 30 avril.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Selon une prise de position de l’administration norvégienne de 2013, la SCI sans activité professionnelle est imposée comme une indivision ; avec activité, comme une société transparente. Une location courte durée intensive peut être vue comme une activité.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre ou une SCI, selon l’intensité de la location ; à faire valider.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Norvège dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.