Résident en Estonie : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 28 octobre 1997, en vigueur depuis 2001. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 23) : l’Estonie impose les loyers au taux unique de 22 %, en général sur le montant brut, et déduit l’impôt français.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Estonie)

• Attention au crédit d’impôt : si votre pays impose le loyer brut alors qu’en France le résultat est faible (régime réel, amortissements), il peut rester un complément d’impôt à payer chez vous.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Estonie)

• Vos loyers niçois se déclarent dans la déclaration annuelle de revenus (« tuludeklaratsioon »), au tableau 8 « revenus perçus à l’étranger », dans la ligne correspondant à un revenu imposable en Estonie.
• L’impôt français ne vient en déduction de l’impôt estonien que si vous produisez un justificatif de l’administration fiscale étrangère : conservez votre avis d’impôt sur le revenu français et la preuve de paiement.
• Les montants perçus en devise se convertissent en euros au cours de la Banque centrale européenne du jour de perception ; pour un loyer versé en euros, aucune conversion n’est nécessaire.
• Date limite : 30 avril de l’année suivante ; l’impôt complémentaire éventuel est à payer au plus tard le 1er octobre.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP) ; comparez micro-BIC et régime réel en tenant compte de l’impôt estonien sur le brut.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Estonie dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.