Résident aux Pays-Bas : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 16 mars 1973, modifiée. Revenus immobiliers (art. 6), plus-values (art. 13) et fortune immobilière (art. 23) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Exemption avec progressivité, sous forme de réduction proportionnelle (art. 24 A) ; en Box 3, le bien français ouvre droit à la réduction pour double imposition.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Pays-Bas)

• Box 3 en 2026 : abattement de 59 357 € par personne, rendement forfaitaire de 6 % sur l’immobilier, taux de 36 % (Belastingdienst).
• La réforme vers l’imposition du rendement réel est en discussion au Sénat néerlandais, pour une entrée en vigueur prévue en 2028.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Pays-Bas)

• L’appartement niçois se déclare en Box 3 (« Bezittingen en schulden »), à sa valeur vénale libre et inoccupée au 1er janvier : les loyers eux-mêmes ne sont pas déclarés séparément.
• Pour éviter la double imposition, remplissez aussi la question « voorkoming van dubbele belasting » de la déclaration : pour un immeuble en Box 3, c’est toujours la méthode d’exemption qui s’applique. Il ne suffit pas de répondre à cette question, le bien doit aussi figurer dans la Box 3.
• La déclaration 2025 devait être déposée avant le 1er mai 2026 ; un report jusqu’au 1er septembre s’obtient en le demandant avant le 1er mai, avec en général des intérêts.
• Point de vigilance : la décote pour bien loué ne s’applique pas à un logement loué temporairement. Un meublé de courte durée se déclare donc à 100 % de sa valeur.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Depuis 2025, les Pays-Bas qualifient les entités étrangères par comparaison avec leurs formes juridiques ; la SCI est en pratique traitée comme transparente, mais une qualification opaque ferait perdre la réduction.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre reste le plus prévisible, en attendant la réforme de la Box 3.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant aux Pays-Bas dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.