Résident au Luxembourg : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 20 mars 2018, en vigueur depuis 2019. Revenus immobiliers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Exemption avec progressivité (art. 22) pour un bien détenu en direct.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Luxembourg)

• Pas d’impôt sur la fortune des personnes physiques au Luxembourg.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Luxembourg)

• Les loyers niçois se déclarent dans le formulaire « modèle 100 », à la rubrique « Revenu net provenant de la location de biens », colonne « Revenus exonérés » : le formulaire impose de déclarer tous les revenus de source non luxembourgeoise.
• Pas d’obligation de déclaration spécifique du bien ni d’impôt sur la fortune des personnes physiques au Luxembourg.
• Pour les revenus 2025, la déclaration est à remettre au bureau d’imposition au plus tard le 31 décembre 2026, sous peine de majoration.
• Point de vigilance : faites confirmer par un conseiller fiscal luxembourgeois le montant net à reporter, qui peut ne pas correspondre au résultat français (abattement micro-BIC, amortissement LMNP).

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Piège vérifié : selon le point 5 du protocole, les revenus perçus via une société de personnes française comme une SCI ne sont pas exonérés au Luxembourg ; seul un crédit d’impôt plafonné est accordé. La SCI peut donc coûter plus cher que la détention directe.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre (LMNP), qui conserve l’exemption. Évitez la SCI par réflexe.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant au Luxembourg dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.