Résident en Autriche : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 26 mars 1993, avenant de 2011. Loyers (art. 6) et plus-values immobilières (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Exemption avec progressivité (art. 23) pour les loyers et la plus-value sur l’immeuble ; le crédit ne vaut que pour la cession de parts de sociétés immobilières.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Autriche)

• Pas d’impôt sur la fortune.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Autriche)

• Les loyers niçois, exonérés en Autriche, se déclarent dans le formulaire « E 1 » à la « Kennzahl 440 » (revenus étrangers exonérés sous réserve de progressivité), qui sert à calculer le taux applicable à vos autres revenus.
• Une perte française ne va pas en Kennzahl 440 : elle peut, selon le droit autrichien, être imputée sur vos revenus autrichiens (Kennzahl 746) dans la limite de la perte calculée selon les règles autrichiennes, puis être réintégrée les années suivantes. À faire calculer par un Steuerberater.
• Pas d’obligation de déclarer le bien lui-même ni d’impôt sur la fortune en Autriche.
• Date limite : 30 avril de l’année suivante sur papier, 30 juin via FinanzOnline ; prolongation possible sur demande écrite.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

L’administration autrichienne assimile en principe la SCI à une société civile autrichienne transparente : les revenus restent exonérés.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre est le plus simple ; la SCI est envisageable mais la cession des parts suit un autre régime.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Autriche dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.