Succession · Nice
Vous avez hérité d’un appartement à Nice : vendre, louer ou garder ?
Six mois pour déclarer la succession, des droits à payer, des cohéritiers à mettre d’accord, un logement vide qui coûte chaque mois : la décision arrive vite. Calculez les droits, comprenez ce que l’indivision permet, puis comparez vendre et louer avec nous et Cabinet Immobilier Nice.
- Droits de succession 2026
- Règles d’indivision
- Estimation de vente gratuite
- Location gérée, en indivision aussi
Simulateur succession
Combien coûte l’héritage de l’appartement ?
- Part de chaque héritier
- 175 000 €
- Droits de succession par héritier
- 13 194 €
- Total pour les héritiers
- 26 389 €
En indivision à 2 : louer le bien (bail, gestion) demande les deux tiers des droits, soit 2 héritiers sur 2 à parts égales.
Vendre demande en principe l’unanimité ; à défaut, les deux tiers peuvent demander l’autorisation au tribunal.
Calcul indicatif : un seul bien, sans donation dans les 15 dernières années ni autre actif. Déclaration de succession dans les 6 mois du décès en France. En cas de vente rapide, la plus-value est calculée à partir de la valeur déclarée dans la succession. À valider avec votre notaire.
Les trois options, chiffrées
| Option | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|
| Vendre | Plus-value calculée à partir de la valeur déclarée dans la succession : souvent faible si la vente est rapide. Unanimité des héritiers en principe. Estimer le prix. |
| Louer en Airbnb | Autorisation de changement d’usage nécessaire hors résidence principale, une par propriétaire. Décision aux deux tiers des droits indivis. Dépôt gratuit. |
| Louer en bail mobilité | Aucune autorisation, revenus réguliers, logement récupérable à la fin de chaque bail. 15 % HT. |
| Garder | Taxe foncière et taxe d’habitation sur les résidences secondaires, avec majoration à Nice : un logement vide coûte. |
Ce que l’indivision permet
- Louer et confier la gestion : majorité des deux tiers des droits indivis.
- Vendre : unanimité, sauf autorisation du tribunal demandée par les deux tiers.
- Chaque héritier peut demander à sortir de l’indivision.
Questions fréquentes
Six mois à compter du décès lorsqu’il a eu lieu en France.
Sources : service-public.fr, droits de succession (F14198, mise à jour du 9 février 2026) ; Code civil, art. 815-3 et 815-5-1. Information générale, à valider avec votre notaire.