Résident en Slovaquie : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

C’est la convention franco-tchécoslovaque du 1er juin 1973 qui s’applique. Loyers (art. 6) et plus-values immobilières (art. 14) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Exemption avec progressivité (art. 25 B) : vos loyers niçois ne sont pas imposés en Slovaquie, mais ils peuvent faire passer vos autres revenus slovaques dans une tranche supérieure (barème de 19 % à 35 % en 2026).

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Slovaquie)

• Pas d’impôt sur la fortune.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Slovaquie)

• Les loyers étrangers se déclarent dans la déclaration « Daňové priznanie typ B », section VI, tableau n° 1 (ligne 11, revenus locatifs du § 6, al. 3), avec les loyers slovaques éventuels.
• L’exemption prévue par la convention s’applique ensuite aux lignes 82 à 84 de la même déclaration ; l’administration slovaque demande de pouvoir prouver l’impôt payé à l’étranger (« potvrdenie o zaplatení dane ») : conservez votre avis d’impôt français.
• Date limite : 31 mars de l’année suivante. Elle peut être prolongée par simple notification jusqu’à 3 mois, ou jusqu’à 6 mois lorsque vous avez des revenus de source étrangère.
• Les revenus sont déclarés bruts, et seules les charges admises par la loi slovaque peuvent être déduites, quel que soit le régime retenu en France.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP).

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Slovaquie dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.