Résident en République tchèque : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 28 avril 2003, en vigueur depuis 2005. Loyers (art. 6) et plus-values immobilières (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 23) : l’impôt tchèque (15 %, ou 23 % au-delà d’un seuil élevé, avec un abattement forfaitaire possible de 30 %) est diminué de l’impôt français. Il ne reste en général rien à payer, sauf éventuellement dans la tranche à 23 %.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (République tchèque)

• Pas d’impôt sur la fortune. L’impôt foncier tchèque ne vise que les biens situés en République tchèque.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (République tchèque)

• Les loyers se déclarent dans la déclaration d’impôt sur le revenu (« Přiznání k dani z příjmů fyzických osob »), dans l’annexe « Příloha č. 2 » (revenus locatifs, § 9), avec vos autres revenus.
• Le crédit d’impôt français se calcule dans l’annexe « Příloha č. 3 » (lignes 321 à 330, méthode du « zápočet ») ; l’impôt imputé doit être prouvé par une attestation de l’administration fiscale étrangère (§ 38f, al. 5) : conservez votre avis d’impôt français.
• Dates limites pour les revenus 2025 : 1er avril 2026 sur papier, 4 mai 2026 par voie électronique, 1er juillet 2026 via un conseiller fiscal.
• Conversion : sans comptabilité, utilisez le cours unique (« jednotný kurz ») publié chaque année par l’administration fiscale tchèque, ou les cours de la Banque nationale tchèque.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP).

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en République tchèque dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.