Résident à Malte : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 25 juillet 1977, modifiée en 1994 et 2008. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 24). Pour un résident non domicilié à Malte, les loyers étrangers ne sont imposés que s’ils sont rapatriés à Malte, et les plus-values étrangères ne le sont pas (impôt minimum annuel de 5 000 € dans ce régime).

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Malte)

• Barème maltais de 0 à 35 %.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Malte)

• Si vous êtes domicilié à Malte, vos loyers niçois se déclarent dans la déclaration annuelle de revenus (« Tax Return »), où vous demandez aussi le crédit pour double imposition.
• Si vous êtes résident non domicilié, seuls les loyers rapatriés à Malte sont imposables : gardez la trace des loyers laissés sur un compte hors de Malte, et surveillez l’impôt minimum annuel de 5 000 € lorsque vos revenus étrangers atteignent 35 000 €.
• Le crédit pour impôt étranger ne peut pas créer de remboursement ; conservez votre avis d’impôt français pour justifier le montant d’impôt payé en France.
• Date limite : fin juin de l’année suivante.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre ; votre statut de domicile à Malte change fortement l’équation.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant à Malte dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.