Résident en Suède : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 27 novembre 1990. Loyers et plus-values imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 23) : la Suède déduit l’impôt français, dans la limite de l’impôt suédois correspondant.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Suède)

• Location d’un logement privé : abattement de 40 000 SEK par logement plus 20 % du loyer, puis 30 % sur le surplus, y compris pour un bien à l’étranger.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Suède)

• L’excédent de location se déclare dans l’« Inkomstdeklaration 1 », comme revenu du capital au point 7.3, avec les mêmes règles que pour un logement en Suède. Pas de TVA suédoise à déclarer pour un logement loué à l’étranger.
• L’imputation de l’impôt français (« avräkning av utländsk skatt ») se demande sous « Övriga upplysningar » de la déclaration ou sur le formulaire « SKV 2703 ». Vous devez pouvoir prouver l’impôt définitif payé en France : gardez votre avis d’impôt.
• Aucune taxe foncière suédoise (« fastighetsskatt » ou « fastighetsavgift ») n’est due sur le logement à l’étranger.
• Les montants en euros se convertissent en couronnes ; Skatteverket propose un outil de conversion des revenus étrangers. Date limite habituelle : 2 mai (4 mai en 2026, le 2 tombant un week-end).

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

La Suède traite la SCI comme une personne morale étrangère imposée chez ses associés : imposition annuelle sur la quote-part, avec un risque de perdre l’abattement « logement privé ».

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre, qui conserve l’abattement suédois.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Suède dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.