Résident en Espagne : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 10 octobre 1995. Le protocole précise que l’article 6 couvre les locations meublées. Plus-values et fortune immobilière imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 24), pour l’impôt sur le revenu et pour l’impôt sur la fortune.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Espagne)

• Modelo 720 : déclaration des biens à l’étranger au-delà de 50 000 € par catégorie, entre janvier et mars.
• Revenu imputé pour les périodes où le bien n’est ni loué ni résidence principale.
• Impôt sur la fortune selon la région, et impôt de solidarité au-delà de 3 millions d’euros.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Espagne)

• Les loyers se déclarent dans l’IRPF (« modelo 100 ») comme « rendimientos del capital inmobiliario », en indiquant pour le bien la situation « clave 5 — inmueble situado en el extranjero ». L’impôt français s’impute via la « deducción por doble imposición internacional ».
• Le bien lui-même se déclare sur le « modelo 720 » entre le 1er janvier et le 31 mars de l’année suivante, sauf si sa valeur ne dépasse pas 50 000 €.
• Pour les revenus 2025, la déclaration IRPF se dépose du 8 avril au 30 juin 2026 (25 juin en cas de prélèvement bancaire du montant dû).
• Point de vigilance : la déduction ne joue que pour l’impôt réellement payé en France. Conservez l’avis d’impôt français et la déclaration 2042-C-PRO de chaque année pour la justifier.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

La Direction générale des impôts espagnole traite la SCI à l’IR comme une entité en attribution de revenus : les loyers sont attribués aux associés même sans distribution (consultation V0417-23).

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre est le plus simple ; pensez aux obligations déclaratives espagnoles dès l’achat.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Espagne dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.