Résident en Suisse : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 9 septembre 1966, avenant de 2009. Loyers (art. 6) et plus-values immobilières (art. 15) imposables en France ; la fortune immobilière aussi (art. 24).

Comment éviter la double imposition

Exemption avec progressivité, pour le revenu et pour la fortune (art. 25 B) : le bien niçois sort de votre base suisse mais compte pour le taux, y compris pour l’impôt cantonal sur la fortune.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale suisse (accord de libre circulation).
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Suisse)

• À la revente, un représentant fiscal accrédité est obligatoire en France si le prix dépasse 150 000 €.
• La suppression de la valeur locative votée en 2025 entrera en vigueur au plus tôt en 2028.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Suisse)

• Le bien et ses loyers se déclarent dans la déclaration d’impôt de votre canton : exonérés en Suisse, ils servent à fixer le taux de l’impôt sur le revenu et sur la fortune. À Genève, on déclare les loyers encaissés et on joint un compte de gestion.
• Pour la fortune, Genève retient en principe la valeur fiscale attestée par le pays de situation, à défaut le prix d’achat, et pour un bien en France demande une copie de l’avis de taxe foncière. Les autres cantons ont leurs propres règles.
• Le délai de dépôt est fixé par chaque canton : à Genève, 31 mars, avec prolongation possible sur demande.
• Point de vigilance : le bien est en euros. À Genève, sa valeur est convertie en francs au 31 décembre de l’année fiscale ; pour les loyers, renseignez-vous sur le cours retenu par votre canton.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

La convention vise les sociétés civiles françaises soumises au régime des sociétés de personnes ; aucune doctrine fédérale ou cantonale publiée n’a été trouvée sur leur traitement en Suisse.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre (LMNP) bénéficie directement de l’exemption. Une SCI demande une validation cantonale préalable.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Suisse dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.