Résident en Bulgarie : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 14 mars 1987, en vigueur depuis 1988. Les revenus immobiliers relèvent de l’article 5 (et non 6) et les plus-values de l’article 11 : la France peut les imposer.

Comment éviter la double imposition

Exemption avec progressivité (art. 20). Comme la Bulgarie applique un taux unique de 10 %, la progressivité n’a en pratique pas d’effet : vos loyers niçois ne sont imposés qu’en France.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Bulgarie)

• Impôt sur le revenu bulgare : taux unique de 10 %. Pas d’impôt sur la fortune.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Bulgarie)

• Les loyers se déclarent dans la déclaration annuelle (« годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ »), annexe « Приложение № 4 » (revenus locatifs), qui inclut les revenus de source étrangère des résidents.
• L’exemption avec progressivité s’indique dans l’annexe « Приложение № 9 », partie I ; pour cette méthode, la NRA n’exige pas de justificatif de l’impôt payé à l’étranger, mais conservez votre avis d’impôt français.
• Le bien lui-même se déclare dans l’annexe « Приложение № 8 », partie II, qui recense les biens immobiliers détenus à l’étranger au 31 décembre.
• Date limite : du 10 janvier au 30 avril de l’année suivante. La Bulgarie a adopté l’euro au 1er janvier 2026 : plus de conversion pour les revenus 2026 ; pour les années antérieures, conversion en leva au cours de la BNB du jour d’encaissement.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP) est la plus simple : impôt payé en France uniquement. Une société à l’impôt sur les sociétés ferait basculer les distributions dans le régime des dividendes, plus complexe.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Bulgarie dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.