Résident à Monaco : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 18 mai 1963. Monaco n’impose pas le revenu des personnes physiques : il n’y a pas de double imposition à éliminer, la France applique son régime des non-résidents.

Comment éviter la double imposition

Exception majeure : un ressortissant français installé à Monaco est imposé en France comme s’il y résidait (art. 7), sur l’ensemble de ses revenus, et à l’IFI comme un résident s’il s’est installé à partir de 1989.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : Taux plein : 18,6 % sur les loyers meublés, 17,2 % sur la plus-value. Monaco n’est ni dans l’UE ni dans l’EEE, et le Conseil d’État a refusé d’étendre l’exonération aux affiliés monégasques.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Monaco)

• À la revente, un représentant fiscal accrédité est obligatoire si le prix dépasse 150 000 €.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Monaco)

• Si vous n’êtes pas de nationalité française, Monaco n’a ni impôt sur le revenu des personnes physiques, ni impôt sur la fortune, ni taxe foncière annuelle : rien à déclarer à Monaco pour votre appartement niçois.
• Vos obligations restent en France : en tant que non-résident percevant des revenus de source française, vous dépendez du Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR).
• Si vous êtes de nationalité française et imposable en France au titre de la convention de 1963, vous dépendez du SIP de Menton et déclarez vos loyers niçois comme un résident français, avec l’ensemble de vos revenus.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Une société monégasque détenant un bien en France entre dans le champ de la taxe annuelle de 3 % : l’exonération suppose la déclaration 2746 chaque année avant le 15 mai.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre est souvent le plus simple ; une société monégasque impose une discipline déclarative stricte.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant à Monaco dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.