Résident en Italie : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 5 octobre 1989. Les loyers (art. 6) et la plus-value (art. 13) d’un bien situé en France sont imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 24) : l’Italie impose aussi le revenu et déduit l’impôt français, dans la limite de l’impôt italien correspondant. Les prélèvements sociaux français sont imputables depuis 2016 selon l’Agenzia delle Entrate.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Italie)

• IVIE : 1,06 % de la valeur du bien à l’étranger depuis 2024 (0,76 % avant), non dû sous 200 € ; la résidence principale est exonérée.
• Plus-value : en droit italien, un immeuble détenu plus de 5 ans n’est en principe pas imposable.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Italie)

• Les loyers se déclarent dans le « Modello Redditi PF », « quadro RL », ligne « RL12 » colonne 2 : vous y reportez le montant déclaré en France, sans déduction de frais. Le crédit pour l’impôt payé en France se calcule ensuite au « quadro CE » (art. 165 TUIR).
• Le bien est déclaré au « quadro RW » (surveillance fiscale et calcul de l’IVIE) ; les années sans changement, le quadro RW n’est pas exigé pour lui, mais l’IVIE reste due et se paie par F24 (code tributo 4041). Le quadro RW prévoit un crédit pour l’impôt patrimonial payé dans le pays du bien : faites confirmer par votre commercialista que la taxe foncière française y ouvre droit.
• Pour les revenus 2025, le modèle Redditi PF se dépose en ligne jusqu’au 2 novembre 2026 (le 31 octobre tombant un samedi) ; le solde de l’impôt se paie en principe au 30 juin, ou au 30 juillet avec majoration.
• Point de vigilance : le crédit d’impôt n’est accordé que pour un impôt français devenu définitif. Conservez l’avis d’impôt sur le revenu et la preuve de paiement de chaque année.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

L’Italie traite la SCI comme opaque : les distributions sont imposées comme dividendes étrangers à 26 %. Une plus-value distribuée par la SCI serait taxée, alors qu’une détention directe de plus de 5 ans ne l’est pas.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre, en location meublée non professionnelle (LMNP), est généralement la plus lisible : crédit d’impôt direct et exonération italienne de la plus-value après 5 ans.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Italie dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.