Résident en Andorre : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 2 avril 2013, en vigueur depuis le 1er juillet 2015. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 21). Avec un impôt andorran à 10 %, l’impôt français (20 % minimum) le couvre en général entièrement.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : Taux plein : 18,6 % sur les loyers meublés, 17,2 % sur la plus-value (pays hors UE/EEE).
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Andorre)

• À la revente, un représentant fiscal accrédité est obligatoire si le prix dépasse 150 000 €.
• Clause particulière : la convention permet à la France d’imposer les Français résidant en Andorre comme si elle n’existait pas, sous réserve d’une loi d’application.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Andorre)

• Les loyers sont des « rendes del capital immobiliari », déclarées sur le formulaire « 300 » (feuillet 300-B), en ligne ou au Departament de Tributs i de Fronteres.
• Si la déduction pour double imposition internationale ramène à zéro l’impôt andorran sur ces loyers, vous n’avez pas à les déclarer en détail, mais vous devez indiquer leur nature et le pays (France) à l’apartat 4 du feuillet 300-F.
• La déduction est égale au plus faible de l’impôt payé en France et de l’impôt andorran correspondant : en régime réel avec un résultat français nul, l’impôt andorran redevient dû. Conservez votre avis d’impôt français.
• Période de dépôt : du 1er avril au 30 septembre de l’année suivante.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP).

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Andorre dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.