La Joyeuse Conciergerie — Conciergerie Airbnb premium à Nice

Baromètre Airbnb Nice · Édition T3 2026 · publié le 30 septembre 2026

Le marché de la location courte durée à Nice,
en chiffres sourcés.

Fréquentation mois par mois, occupation et revenus médians, prix immobilier par quartier, parc de meublés, quotas 2026 et calendrier des pics 2027. Chaque chiffre indique sa source, sa période et son niveau de fiabilité (A : officiel · B : presse/institutionnel · C : agrégateur privé). Prochaine édition : janvier 2027 (T4 2026).

62 %

occupation des meublés Côte d’Azur, 2025

A · Source officielle

≈ 20 300 €

revenu annuel médian d’une annonce niçoise

C · Agrégateur privé

691

autorisations de changement d’usage en 2026

A · Source officielle

15,2 M

passagers à l’aéroport en 2025 (+3,2 %)

A · Source officielle

1 · Demande touristique

Une demande qui progresse, portée par l’international.

2025 a été une année record pour la Métropole : +7 % de nuitées en hôtellerie, +4 % en meublés, un aéroport à 15,2 millions de passagers. L’été 2026 confirme avec des nuitées en meublés en hausse de 4 à 10 % selon les mois.

6,6 M

nuitées hôtels + résidences (Métropole)

2025 (+7 %) · Office de tourisme métropolitain, Chiffres clés 2025

A · Source officielle

2,4 M

nuits réservées en meublés touristiques (Métropole)

2025 (+4 %) · Office de tourisme métropolitain, Chiffres clés 2025

Durée moyenne de séjour en meublé : 4,1 nuits.

A · Source officielle

62 %

taux d’occupation des meublés (Côte d’Azur)

2025 · Observatoire du tourisme Côte d’Azur (CRT), bilan 2025

A · Source officielle

111 €

RevPAR des meublés (Côte d’Azur), +7 %

2025 · Observatoire du tourisme Côte d’Azur (CRT), bilan 2025

A · Source officielle

15 229 664

passagers à l’aéroport Nice Côte d’Azur (+3,2 %)

2025 · Aéroports de la Côte d’Azur, trafic annuel

Été 2026 : 132 destinations, sièges +8 % vs 2025 ; extension du Terminal 2 ouverte le 14/04/2026.

A · Source officielle

10,1 M

nuitées hôtelières dans les Alpes-Maritimes (54,7 % d’étrangers)

2025 · INSEE

A · Source officielle

+7 %

RevPAR des meublés, juin–août (nuitées +8 % juin, +4 % juillet, +10 % début août)

été 2026 · Observatoire du tourisme Côte d’Azur, bilan saison estivale 2026

A · Source officielle

2 · Mois par mois

Treize mois de fréquentation à Nice.

Série issue des baromètres mensuels de l’Office de tourisme (Flux Vision, MKG, Observatoire du locatif). Le RevPAR hôtelier est un excellent indicateur avancé des prix en meublés : quand il triple entre janvier et juin, vos tarifs doivent suivre.

MoisTouristes à NiceVar. n−1Occupation meublés (Métropole)RevPAR hôtels NiceFaits marquants
Juin 2025130 000stable55 %260 €Conférence ONU Océans (UNOC) 9–13 juin ; Ironman 29 juin
Juil. 2025130 000−14 %59 %250 €Base 2024 gonflée par le Tour de France
Août 2025190 000−5 %66 %240 €Pic du 15 août : hôtels à 98 %
Sept. 2025120 000−4 %56 %225 €Championnats du monde Ironman (14/09), UTMB Nice (25–28/09)
Oct. 2025120 000−6 %41 %130 €EVO France (10–12/10)
Nov. 2025110 000stable24 %60 €Marathon Nice–Cannes (pic 40 % en meublés)
Déc. 2025100 000−6 %28 %60 €Nouvel An : ~60 % en meublés, 95 % en hôtels
Janv. 2026105 000+3 %non publié50 €Creux annuel
Fév. 2026135 000+6 %non publié69 €Carnaval : hôtels 73 % (+4 pts), RevPAR +14 %
Mars 2026130 000+5 %non publié85 €Arrivée Paris–Nice (15/03)
Avr. 2026150 000+13 %non publié137 €Pâques (4/04) : 97 % en hôtels
Mai 2026190 000+48 %*non publié192 €Festival de Cannes 12–23/05 ; GP de Monaco décalé au 7/06
Juin 2026180 000+39 %*non publié296 €GP de Monaco : hôtels 98 %, RevPAR 585 € ; mois à 93 % ; Ironman annulé (canicule)

Source : Baromètres mensuels de fréquentation, Office de tourisme métropolitain Nice Côte d’Azur (fiabilité A). * Hausses de séjours (durée moyenne passée de 3 à 2 nuits) : la progression en nuitées est légère. RevPAR hôtelier = chiffre « € HT » du bloc hôtellerie de chaque baromètre. La ligne « taux d’occupation des meublés » n’est plus publiée en 2026.

3 · Offre & parc

Combien de meublés à Nice ? Quatre définitions, quatre chiffres.

Le « parc » varie du simple au double selon qu’on compte les enregistrements cumulés, les offres uniques ou les annonces réellement actives. Nous publions les quatre, avec leur définition.

22 623

meublés enregistrés au téléservice (cumul, jamais purgé)

mai 2025 · Délibération du conseil municipal de Nice n° 1.6 du 23/05/2025

Dont 4 944 déclarés en résidence principale, soit 21,9 % (le texte officiel écrit « plus de 27 % » : 4 944 / 22 623 = 21,9 %).

A · Source officielle

≈ 19 000

offres uniques observées sur Airbnb + Booking + Vrbo

2025 · Office de tourisme, cité par La Clé publique (02/09/2026)

B · Presse / institutionnel

≈ 11 000 à 12 000

annonces actives (au moins une nuit disponible ou réservée)

août–sept. 2026 · AirDNA (11 869, août 2026) ; GuestFavorites (10 863) ; AirROI (9 856)

Le chiffre dépend du fournisseur et de la fenêtre d’observation.

C · Agrégateur privé

+4 à +6 %

croissance de l’offre de meublés (Métropole), chaque mois vs 2024

juin–sept. 2025 · Baromètres mensuels de l’Office de tourisme (Observatoire mutualisé du locatif)

A · Source officielle

5,7 M€

taxe de séjour reversée par Airbnb à Nice (4,2 M€ en 2024, 2,4 M€ en 2023)

2025 · Airbnb, cité par Nice-Presse (21/04/2026)

B · Presse / institutionnel

4 · Prix & revenus

Ce qu’une annonce rapporte vraiment : médianes, pas moyennes.

Les moyennes sont tirées vers le haut par quelques villas ; nous ne retenons que des médianes, en citant fournisseur et fenêtre d’observation. Les données d’agrégateurs (C) sont à lire comme des ordres de grandeur.

20 296 €

revenu annuel médian d’une annonce (occupation médiane 60 %, prix médian 101 €/nuit)

sept. 2025 – août 2026 · GuestFavorites (MAJ 28/09/2026)

Top 10 % des annonces : 96 % d’occupation, 224 €/nuit, 50 004 €/an. Quart inférieur : 33 %, 55 €/nuit, 9 155 €/an.

C · Agrégateur privé

4 028 $ vs 1 388 $

revenu mensuel médian, août vs janvier (occupation 61 % vs 31 %)

août 2025 – juil. 2026 · AirROI

Illustre l’amplitude saisonnière : un rapport de 1 à 3 entre le creux et le pic.

C · Agrégateur privé

146 € · 79 %

prix médian à la nuit · occupation — Vieux-Nice (1 304 annonces)

mars 2026 · Airbtics

Carabacel 134 € / 79 % ; Mont-Boron 159 € ; Libération 115 € ; Cimiez 109 €. Prime Promenade des Anglais : +21 %.

C · Agrégateur privé

Édition T4 2026 — performance du parc La Joyeuse

Revenus bruts médians par typologie et par zone, nuits louées, prix médian, délai de réservation, part de voyageurs étrangers : les données de notre portefeuille seront publiées, anonymisées et avec l’effectif de chaque cohorte, dans la prochaine édition.

5 · Immobilier par quartier

Prix au m² : de 4 200 € à Saint-Roch à 9 700 € au Mont-Boron.

Nice entière : 4 861 à 5 129 €/m² pour les appartements en 2025 (+2,5 à +2,7 % vs 2024, ≈ 7 400 à 7 900 ventes) selon les agrégateurs DVF. Par quartier, données retraitées sur 24 mois :

QuartierPrix moyen €/m² (24 mois)VentesZone à quota 2026Page
Mont-Boron9 703 €69Zone 2 · Riquier – Port – Mont-Boron (204 aut.)Conciergerie Mont-Boron
Carré d’Or7 967 €109Zone 3 · Centre-ville (324 aut.)Conciergerie Carré d’Or
Promenade des Anglais (rue, ventes 2025)7 647 €128Zone 3 · Centre-ville (324 aut.)Conciergerie Promenade des Anglais
Jean-Médecin (Musiciens : 5 956 €/m², 533 ventes)7 395 €285Zone 3 · Centre-ville (324 aut.)Conciergerie Jean-Médecin
Port7 059 €126Zone 2 · Riquier – Port – Mont-Boron (204 aut.)Conciergerie Port
Vieux-Nice6 727 €204Zone 1 · Vieux-Nice (47 aut.)Conciergerie Vieux-Nice
Fabron5 722 €85Hors des 4 zones à quotaConciergerie Fabron
Magnan5 692 €249Zone 4 · Ouest (116 aut.)Conciergerie Magnan
Cimiez5 556 €108Hors des 4 zones à quotaConciergerie Cimiez
Riquier5 386 €386Zone 2 · Riquier – Port – Mont-Boron (204 aut.)Conciergerie Riquier
Libération5 383 €182selon l’adresse (IRIS)Conciergerie Libération
Gambetta4 837 €—selon l’adresse (IRIS)Conciergerie Gambetta
Saint-Roch4 232 €175selon l’adresse (IRIS)Conciergerie Saint-Roch

Source : Qoridor (retraitement DVF/DGFiP, 24 mois, ~oct. 2024 → sept. 2026, 5 475 transactions), consulté le 30/09/2026 (fiabilité C). Quatre agrégateurs DVF donnent pour Nice entière entre 4 836 et 5 129 €/m² (appartements, 2025) selon les filtres retenus. Le millésime DVF du 1er semestre 2026 est attendu en octobre 2026.

Rendement brut indicatif : un deux-pièces de 45 m² au Vieux-Nice (≈ 303 000 € au prix DVF) loué au revenu médian d’une annonce active (≈ 20 300 €/an) donne environ 6,7 % brut, hors charges et fiscalité — et davantage avec une gestion professionnelle qui place le bien dans le premier quart des annonces. Estimez votre bien.

6 · Réglementation

Ce que dit le règlement du 22 juin 2026.

  • Résidence principale : location dispensée d’autorisation jusqu’à 120 jours cumulés par an (art. 5).

  • Quota 2026 : 0,9 % des logements des 4 zones, soit 691 autorisations — Vieux-Nice 47 · Riquier–Port–Mont-Boron 204 · Centre-ville 324 · Ouest 116 (39 IRIS).

  • Autorisation temporaire : 5 ans, une seule par propriétaire et par foyer fiscal, non renouvelable, non fractionnable.

  • Dépôt en ligne du 1er septembre au 31 décembre 2026, traitement par ordre d’arrivée ; quota 2027 recalculé d’ici fin 2026.

  • DPE de moins de 10 ans, réalisé après le 30 juin 2021, classe A à E exigée (A à D à partir du 1er janvier 2034).

  • Sanctions : amende civile jusqu’à 100 000 € par local, astreinte 1 000 € par jour et par m², 80 000 € et un an d’emprisonnement pour fausse déclaration.

Source : Règlement des changements d’usage — délibération n° 2.1 du conseil métropolitain du 22 juin 2026 (48 p.) (fiabilité A). Vérifiez votre cas en 1 minute : Mon adresse est-elle en zone à quota ? · Puis-je louer mon logement en Airbnb à Nice ?

Chronologie

  1. 23 mai 2025

    Conseil municipal : plafond résidence principale ramené à 90 jours (délibération 1.6).

  2. 5 déc. 2025

    Premier règlement métropolitain : 671 autorisations, 3 ans.

  3. 29 janv. 2026

    Tribunal administratif de Nice : suspension partielle du règlement.

  4. 19–22 juin 2026

    Retour à 120 jours ; nouveau règlement : 691 autorisations, 5 ans.

  5. 1er sept. 2026

    Entrée en vigueur ; ouverture des dépôts en zones à quota.

7 · Calendrier des pics 2027

Les dates qui font tripler les prix.

Repère 2026 : pendant le Grand Prix de Monaco, l’hôtellerie niçoise a atteint 98 % d’occupation et 585 € de RevPAR (Office de tourisme, juin 2026). Ces fenêtres se préparent six mois à l’avance.

Carnaval de Nice « Vive l’Amour »

9 – 28 février 2027

Office de tourisme · A · Source officielle

MIPIM (Cannes)

16 – 19 mars 2027

mipim.com · A · Source officielle

Monaco E-Prix

1 – 2 mai 2027

Automobile Club de Monaco · A · Source officielle

Festival de Cannes (80e édition)

11 – 22 mai 2027

Screen Daily · B · Presse / institutionnel

Grand Prix de Monaco F1

3 – 6 juin 2027

Automobile Club de Monaco · A · Source officielle

Cannes Lions

21 – 25 juin 2027

canneslions.com · A · Source officielle

Nice Jazz Fest

juillet 2027 (dates non annoncées ; 23–25 juillet en 2026)

nicejazzfest.fr · A · Source officielle

IRONMAN France Nice

2027 : juin ou 12 septembre selon les sources — à confirmer

ironman.com / presse · C · Agrégateur privé

Méthode & limites

Comment ce baromètre est construit.

Nous n’utilisons que des données publiques, chacune citée avec son URL, sa période et son niveau de fiabilité. Nous privilégions les sources officielles (Office de tourisme, Observatoire du tourisme Côte d’Azur, INSEE, aéroport, règlement métropolitain) et n’affichons des agrégateurs privés que des médianes, en indiquant le fournisseur et la fenêtre d’observation.

Limites connues : Inside Airbnb ne couvre pas Nice ; l’aéroport ne publie pas de trafic mensuel 2026 ; les agrégateurs DVF divergent de 6 % sur le prix médian de Nice selon leurs filtres ; l’Office de tourisme ne publie plus l’occupation mensuelle des meublés en 2026 ; la date de l’Ironman 2027 varie selon les sources. Ces points sont signalés là où ils s’appliquent.

Corrections et compléments : direction@lajoyeuseconciergerie.com. Ce baromètre peut être cité librement avec mention de la source et un lien vers cette page.

Le Baromètre trimestriel

Le pouls de la location
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Revenus & occupation

Les tendances de revenus et de taux d'occupation par quartier de Nice, trimestre après trimestre.

Actualité réglementaire

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Le calendrier des pics

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Le focus quartier

Un zoom trimestriel sur un secteur de Nice : dynamique, profils de voyageurs, points d'attention.

Le Baromètre s'appuie sur notre observation directe du marché niçois et sur les sources publiques (réglementation, calendrier événementiel). Les tendances partagées sont indicatives et ne constituent ni un conseil en investissement ni une garantie de revenus.

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