Résident au Liechtenstein : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Il n’existe pas de convention fiscale sur le revenu entre la France et le Liechtenstein, seulement un accord d’échange de renseignements de 2009 ; le gouvernement français a écarté une convention en 2019.

Comment éviter la double imposition

Le droit du Liechtenstein exonère la fortune et la plus-value liées à un immeuble étranger. Les loyers étrangers semblent en revanche imposables, et l’allègement n’est prévu qu’en cas de réciprocité : une double imposition des loyers est possible.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % : le Liechtenstein fait partie de l’EEE.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Liechtenstein)

• À la revente, un représentant fiscal accrédité est obligatoire si le prix dépasse 150 000 €.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Liechtenstein)

• Votre appartement niçois se déclare dans la déclaration d’impôt (« Steuererklärung ») : il est exonéré d’impôt sur la fortune, mais compte pour le taux (« Progressionsvorbehalt », art. 21 de la loi fiscale).
• Les loyers de ce bien ne figurent pas parmi les revenus étrangers exonérés pour les particuliers : déclarez-les comme revenu (« Erwerb »).
• Faute de convention avec la France, l’imputation de l’impôt français n’est prévue qu’en cas de réciprocité (art. 22) : conservez votre avis d’impôt français et faites confirmer le traitement par un conseiller fiscal.
• Date limite : celle indiquée sur votre déclaration par l’administration communale (25 avril 2025 à Vaduz pour l’année 2024) ; une prolongation se demande par écrit avant l’échéance.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Faute de convention, faites étudier votre cas par un fiscaliste avant l’achat.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant au Liechtenstein dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.