Résident en Croatie : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention France – Croatie du 19 juin 2003, en vigueur depuis 2005 : l’ancienne convention yougoslave ne s’applique plus. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Exemption avec progressivité (art. 23) : vos loyers niçois ne sont pas imposés en Croatie.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Croatie)

• La procédure de déclaration des revenus étrangers exonérés est à vérifier auprès de l’administration fiscale croate.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Croatie)

• La Porezna uprava indique que tout revenu reçu de l’étranger par un résident croate doit être déclaré, même si l’impôt a déjà été payé à l’étranger et même si aucun impôt n’est dû en Croatie.
• Le rapport annuel sur les revenus étrangers se fait sur le formulaire « INO-DOH », au plus tard le 31 janvier de l’année suivante, y compris lorsque la Croatie exonère le revenu en vertu d’une convention.
• Les règles générales prévoient aussi une déclaration dans les 30 jours de l’encaissement, ou une notification dans les 8 jours du premier encaissement si l’impôt est payé à l’étranger : leur application à des loyers exonérés par la convention est à faire confirmer par un conseiller fiscal croate.
• La Croatie étant dans la zone euro, pas de conversion ; conservez votre avis d’impôt français : la loi croate exige une attestation de l’autorité fiscale étrangère pour tenir compte d’un impôt payé hors de Croatie.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP).

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Croatie dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.