Résident en Pologne : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 20 juin 1975. Loyers et plus-values imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Exemption avec progressivité (art. 23) : la convention multilatérale n’a pas fait basculer cette convention vers le crédit. Une interprétation individuelle de 2025 sur une location courte durée en France conclut à l’absence d’impôt polonais.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Pologne)

• Pas d’impôt sur la fortune.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Pologne)

• La location d’un logement par un particulier relève en Pologne du forfait (« ryczałt ») et se déclare sur le formulaire « PIT-28 », à déposer entre le 15 février et le 30 avril de l’année suivante.
• Avec la méthode d’exemption avec progressivité, vos loyers niçois ne sont pas imposés en Pologne ; ils ne servent qu’à fixer le taux applicable à d’éventuels loyers polonais. Selon PwC, ils n’ont pas à figurer sur le « PIT-28 » tant que le total de vos loyers polonais et étrangers reste sous 100 000 zł (seuil du passage de 8,5 % à 12,5 %).
• Au-delà de ce seuil, les loyers étrangers se reportent dans les cases prévues du « PIT-28 » pour le calcul du taux : faites vérifier les cases de l’année par votre conseiller.
• Conversion : les revenus en euros se convertissent en zlotys au cours moyen de la Banque nationale de Pologne (NBP) du dernier jour ouvré précédant l’encaissement (art. 11a de la loi PIT). Gardez vos relevés de loyers et votre avis d’impôt français.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Qualification polonaise de la SCI non trouvée ; risque de qualification opaque à l’impôt sur les sociétés.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre, qui profite directement de l’exemption.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Pologne dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.