Résident à Chypre : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 18 décembre 1981. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 14) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt sur les loyers (art. 25). Le barème chypriote 2026 exonère les premiers 22 000 € de revenus ; au-delà, 20 à 35 %. La plus-value sur un bien étranger n’est en principe pas imposée à Chypre.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Chypre)

• La réforme fiscale chypriote de 2026 a supprimé la contribution de défense sur les loyers.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Chypre)

• Vos loyers niçois se déclarent dans la déclaration annuelle « TD1 », déposée en ligne (TAXISnet), dans la rubrique des loyers, en indiquant qu’ils proviennent de l’étranger et l’impôt français payé.
• Le crédit pour impôt étranger est limité au plus faible de l’impôt français et de l’impôt chypriote dû sur ces loyers : conservez votre avis d’impôt français comme justificatif.
• Date limite : en général le 31 juillet de l’année suivante pour les salariés et retraités ; d’autres dates s’appliquent si vous tenez une comptabilité, à faire confirmer par un conseiller fiscal chypriote.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP).

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant à Chypre dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.