Résident en Irlande : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 21 mars 1968. Revenus immobiliers et gains de cession imposables en France (art. 3). La convention ne couvre pas la Capital Gains Tax irlandaise, créée après elle.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt pour les loyers (art. 21).

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Irlande)

• À la revente, la CGT irlandaise de 33 % s’applique et l’impôt français n’est que déductible du gain, pas imputable : une double imposition partielle est probable.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Irlande)

• Les loyers niçois se déclarent sur le « Form 11 », panneau F « Foreign Income », ligne 316 « Foreign Rental Income » : nombre de biens, loyers bruts, charges, intérêts et bénéfice net. Même salarié ou retraité (PAYE), un revenu net hors PAYE de 5 000 € ou plus fait de vous une « chargeable person » tenue de déposer ce Form 11.
• L’impôt français ne s’inscrit comme crédit que s’il est imputable sur l’impôt irlandais ; sinon, le revenu se déclare net de cet impôt. Une perte locative à l’étranger ne s’impute que sur des bénéfices locatifs étrangers. Conservez votre avis d’impôt français.
• Revenue demande de déclarer intégralement l’argent utilisé pour acheter un bien à l’étranger, et les remboursements si vous avez emprunté. Un compte bancaire ouvert en France, pays qui échange les données (CRS), ne déclenche pas à lui seul la déclaration de compte étranger du Form 11.
• Date limite : 31 octobre de l’année suivante pour la déclaration et le paiement du solde, avec un délai supplémentaire en novembre si vous déposez en ligne via ROS.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Revenue qualifie les entités étrangères au cas par cas ; aucune position publiée sur la SCI.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre ; intégrez le coût de la revente dans votre calcul de rentabilité.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Irlande dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.