Résident en Lettonie : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 14 avril 1997, en vigueur depuis 2001. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 23). Le régime letton de 10 % sur le brut vise les biens situés en Lettonie ; pour un bien à l’étranger, le barème de 25,5 % ou 33 % peut s’appliquer, sous déduction de l’impôt français.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Lettonie)

• Attention au crédit d’impôt : si votre pays impose le loyer brut alors qu’en France le résultat est faible (régime réel, amortissements), il peut rester un complément d’impôt à payer chez vous.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Lettonie)

• Des loyers perçus à l’étranger vous obligent à déposer la déclaration annuelle de revenus (« gada ienākumu deklarācija ») auprès du VID, via le système électronique EDS.
• Les revenus étrangers se déclarent à l’annexe D2 (« ārvalstīs gūtie ienākumi »), une ligne par type de revenu et par pays, avec en colonne dédiée l’impôt sur le revenu payé à l’étranger.
• Les revenus et l’impôt étranger se convertissent en euros au cours de change comptable en vigueur au début du jour de perception ; conservez votre avis d’impôt français pour justifier le crédit.
• Date limite : en principe le 1er juin de l’année suivante (dépôt possible à partir du 1er mars).

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP).

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Lettonie dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.