Résident au Danemark : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

L’ancienne convention a pris fin en 2009. Une nouvelle convention, signée le 4 février 2022, est en vigueur depuis le 29 décembre 2023 et s’applique depuis 2024. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 22). La convention ne couvre pas la fortune.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Danemark)

• Ejendomsværdiskat : la taxe danoise sur la valeur du logement s’applique aussi au bien en France, avec un crédit possible pour certaines taxes foncières étrangères.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Danemark)

• Le bien doit être enregistré dans votre « årsopgørelse » (ou « forskudsopgørelse » l’année d’achat), partie « Udenlandsk ejendom ». Vous déclarez chaque année sa valeur de marché recalculée, la taxe foncière payée en France, les intérêts d’emprunt et les loyers.
• Les loyers se déclarent en case 425 ; l’impôt payé en France sur ces loyers s’inscrit en case 495K pour obtenir la déduction (« lempelse ») sur l’impôt danois. Le formulaire « 04.053 » sert à l’ejendomsværdiskat d’un bien à l’étranger.
• La déclaration n’accepte que des couronnes danoises : convertissez vos montants en euros, par exemple au taux du jour du paiement.
• Date limite : avec des revenus ou un bien à l’étranger, le 1er juillet de l’année suivante (au lieu de la date de correction de l’årsopgørelse, fixée au 20 mai en 2026).

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Le fisc danois traite la SCI comme transparente : la taxe sur la valeur du logement reste due comme en détention directe.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre, plus lisible ; la SCI n’apporte pas d’avantage côté danois.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant au Danemark dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.