Résident en Roumanie : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 27 septembre 1974. Loyers (art. 6) et plus-values immobilières (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 24) : la Roumanie impose aussi les loyers, au taux de 10 % après un abattement forfaitaire, et déduit l’impôt français. Comme l’impôt français (20 % minimum) dépasse en général l’impôt roumain, il ne reste en principe rien à payer en Roumanie au titre de l’impôt sur le revenu.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Roumanie)

• La contribution santé roumaine (CASS) peut rester due selon le niveau de vos revenus.
• À la revente, l’application de l’impôt roumain sur les cessions immobilières à un bien situé à l’étranger n’est pas confirmée : à vérifier avant de vendre.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Roumanie)

• Les revenus étrangers se déclarent dans la « Declarația unică » (formulaire 212), chapitre I, section I.2, sous-section I.2.1, séparément pour chaque pays et chaque source de revenu ; le formulaire électronique permet de choisir la méthode du crédit d’impôt.
• Date limite : 25 mai de l’année suivante, pour la déclaration comme pour le paiement. La même déclaration sert aussi à déclarer la contribution santé (CASS) lorsqu’elle est due.
• Pour obtenir le crédit, l’impôt français doit avoir été effectivement payé et se prouver par un document de l’administration fiscale française, ou à défaut par la copie de votre déclaration accompagnée de la preuve de paiement : conservez avis d’impôt et justificatifs.
• Conversion : pour le calcul du crédit, les montants en euros se convertissent en lei au cours moyen annuel de la Banque nationale de Roumanie (BNR) de l’année du revenu.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP), la plus lisible avec le crédit d’impôt.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Roumanie dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.