Conciergerie Airbnb · Vieux-Nice
Cœur historique et battant de la cité, le Vieux-Nice est sans conteste le quartier le plus prisé par les voyageurs Airbnb. Ses ruelles pavées, ses façades ocres, son marché aux fleurs Cours Saleya et son ambiance méditerranéenne en font une destination ultra-recherchée toute l'année. Pour un propriétaire, c'est un emplacement stratégique avec un taux d'occupation parmi les plus élevés de Nice.
Le quartier où le m² travaille le plus dur, à Nice.
L'ambiance du quartier
Le Vieux-Nice vit jour et nuit : terrasses bondées, socca chaude, baroque italien, restaurants typiques, bars à vin, marché provençal. C'est un quartier vibrant, authentique, qui séduit autant les couples en escapade que les groupes d'amis ou les familles à la recherche d'une immersion culturelle. La proximité immédiate de la mer ajoute une valeur perçue énorme aux yeux des voyageurs.
Profil voyageur
Couples en city-break romantique (le segment le plus rentable)
Groupes d'amis 25-40 ans en week-end festif
Touristes étrangers (Italiens, Anglais, Américains, Allemands)
Voyageurs culturels attirés par le patrimoine baroque et les musées
Jeunes familles cherchant l'authenticité méditerranéenne
Les atouts Airbnb du quartier
Demande Airbnb extrêmement forte 11 mois sur 12
Taux de réservation moyen supérieur à 90% en haute saison
Tarifs à la nuitée 30 à 50% plus élevés que la moyenne niçoise
Quartier 100% piéton : zéro contrainte voiture pour les voyageurs
Proximité immédiate plage (5 min à pied) et Promenade des Anglais
Potentiel de rentabilité
Repère Nice : l’annonce médiane
≈ 20 300 € bruts par an
60 % d’occupation, 101 € la nuit
Repère Nice : les 10 % les plus performantes
≈ 50 000 € bruts par an
96 % d’occupation, 224 € la nuit
Prix à la nuit mesuré dans le quartier
146 € · 79 % d’occupation (Airbtics, mars 2026)
Profil de logement performant
Studio ou T2 avec cachet, idéalement avec balcon ou vue ruelle
Repères Nice : GuestFavorites, septembre 2025 à août 2026, revenus bruts avant frais, charges et impôts. Le revenu de votre logement dépend surtout de sa taille, de sa vue, de ses avis et de sa politique de prix : demandez une estimation pour votre adresse ou lisez combien rapporte un Airbnb à Nice.
Marché & réglementation
Prix immobilier (DVF)
6 727 €/m²
Appartements, Vieux-Nice — 204 ventes, 24 derniers mois (données DVF retraitées).
Changement d’usage 2026
Zone 1 · Vieux-Nice
47 autorisations temporaires maximum en 2026 pour cette zone (règlement du 22 juin 2026). Résidence principale : 120 jours par an sans autorisation.
Location courte durée
146 € · 79 % d’occupation (Airbtics, mars 2026)
Occupation médiane des annonces niçoises : 60 % ; prix médian 101 €/nuit (sept. 2025 – août 2026, GuestFavorites). Meublés Côte d’Azur : 62 % d’occupation en 2025 (Observatoire du tourisme).
Sources : Qoridor (retraitement DVF/DGFiP, 24 mois, ~oct. 2024 → sept. 2026, 5 475 transactions) (consulté le 30/09/2026) ; règlement métropolitain des changements d’usage du 22/06/2026 ; Observatoire du tourisme Côte d’Azur, bilan 2025. Chiffres publics, non issus de notre portefeuille.
Proximité et accessibilité
Plages
Plage des Ponchettes & Castel à 3-5 min à pied
Restaurants
Plus de 300 restaurants dans un rayon de 500 m
Transports
Tramway ligne 1 (arrêt Opéra-Vieille Ville), bus, parkings publics à proximité
Incontournables à proximité
Conseils propriétaires
Privilégier un mobilier qui assume le caractère provençal du quartier (carreaux de ciment, lin, terre cuite) plutôt qu'un design générique nordique.
Soigner l'isolation phonique : les ruelles peuvent être bruyantes en soirée, c'est le principal motif d'avis négatifs.
Préciser en photo et description la présence (ou non) d'ascenseur — les immeubles anciens en sont souvent dépourvus.
Investir dans une climatisation silencieuse : c'est devenu un must-have entre mai et septembre.
Mettre en avant la proximité du Cours Saleya et de la mer dans le titre de l'annonce Airbnb.
Téléservice national · ouverture annoncée fin 2026
Dès l’ouverture du téléservice national, chaque meublé de tourisme devra y être déclaré, y compris les résidences principales louées quelques semaines par an, et les numéros actuels devront être renouvelés. Inscrivez-vous : nous vous prévenons le jour de l’ouverture et nous faisons la déclaration avec vous, gratuitement.
Questions fréquentes
À titre de repère, l’annonce médiane à Nice encaisse environ 20 300 € bruts par an et les 10 % les plus performantes environ 50 000 € (GuestFavorites, 2025-2026) ; le revenu d’un logement dépend surtout de sa taille, de sa vue et de ses avis. Le quartier offre l'un des meilleurs rendements locatifs courte durée de tous les Alpes-Maritimes.
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