Résident en Allemagne : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 21 juillet 1959, modifiée en dernier lieu en 2015. Les revenus immobiliers ne sont imposables qu’en France (art. 3) ; plus-values immobilières en France (art. 7).

Comment éviter la double imposition

Exemption (art. 20). Particularité : le § 32b de la loi allemande sur l’impôt sur le revenu écarte la progressivité pour les loyers d’immeubles situés dans l’UE. Vos loyers niçois sont donc exonérés en Allemagne sans effet sur votre taux.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Allemagne)

• Pas d’impôt sur la fortune en Allemagne.
• Plus-value : en droit allemand, au-delà de 10 ans de détention, elle n’est pas imposable.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Allemagne)

• Les loyers niçois ne s’inscrivent pas dans votre déclaration allemande : l’« Anleitung zur Einkommensteuererklärung 2025 » précise que des revenus étrangers exonérés par convention ne se déclarent dans l’« Anlage AUS » que s’ils relèvent de la progressivité, ce qui n’est pas le cas des loyers d’un bien situé dans l’UE (§ 32b EStG).
• Aucune déclaration du bien lui-même ni impôt sur la fortune en Allemagne. En revanche, si vous détenez le bien via une SCI, l’acquisition, la cession ou la modification d’une participation dans une société de personnes étrangère doit être signalée au Finanzamt (§ 138 al. 2 AO), avec la déclaration de revenus et au plus tard 14 mois après la fin de l’année.
• Date limite générale de la déclaration 2025 : 31 juillet 2026 ; le délai est plus long si un Steuerberater établit la déclaration (date exacte à lui faire confirmer).
• Point de vigilance : l’absence de progressivité joue en principe dans les deux sens, une perte française (amortissement en LMNP) ne réduit pas non plus votre impôt allemand. Conservez néanmoins vos avis d’impôt français pour justifier l’exonération si le Finanzamt vous interroge.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

L’Allemagne qualifie en principe la SCI de société de personnes transparente. Mais une SCI qui loue en meublé bascule à l’impôt sur les sociétés en France : la France voit alors une société, l’Allemagne un associé, et la cession des parts devient délicate à qualifier.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP) profite pleinement de l’exemption allemande sans progressivité. C’est l’un des cas les plus favorables d’Europe.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Allemagne dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.