Résident au Royaume-Uni : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 19 juin 2008, en vigueur depuis le 18 décembre 2009. Loyers (art. 6) et plus-values immobilières (art. 14) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 24). Selon le manuel HMRC, le prélèvement de solidarité de 7,5 % est imputable, mais pas la CSG ni la CRDS.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale britannique : impots.gouv confirme le maintien après le Brexit.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Royaume-Uni)

• Le régime britannique des Furnished Holiday Lettings a été supprimé au 6 avril 2025, y compris pour les biens situés dans l’EEE.
• Capital Gains Tax de 18 % ou 24 % à la revente, déclarée via la Self Assessment.
• À la revente, un représentant fiscal accrédité est obligatoire en France si le prix dépasse 150 000 €.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Royaume-Uni)

• Vos loyers niçois se déclarent dans la Self Assessment (formulaire SA100) avec les pages complémentaires « SA106 Foreign », rubrique « Income from land and property abroad ». Ils sont imposables au Royaume-Uni même si vous ne rapatriez pas l’argent, sauf demande au titre du nouveau régime FIG.
• Le crédit pour l’impôt français (« Foreign Tax Credit Relief ») se demande sur ces mêmes pages SA106 ; la fiche HMRC « HS263 » détaille le calcul. Conservez votre avis d’impôt français : selon HMRC, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est imputable, pas la CSG ni la CRDS.
• Conversion en livres sterling : HMRC demande le taux de change du moment où le revenu est perçu et renvoie à ses taux moyens annuels publiés si vous avez un doute.
• Dates limites : 31 octobre pour une déclaration papier, 31 janvier suivant pour une déclaration en ligne, qui est aussi la date de paiement du solde.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

HMRC classe la SCI comme opaque depuis 2005, comme les SARL et SAS. Cela crée des décalages entre impôt français et CGT britannique, et des risques propres au droit anglais (sociétés « close » non résidentes, avantage en nature si vous occupez le bien, droits de succession).

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP) évite la plupart des pièges liés à la qualification opaque de la SCI.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant au Royaume-Uni dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.