Résident en Belgique : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

C’est toujours la convention du 10 mars 1964 qui s’applique : celle signée le 9 novembre 2021 n’est pas ratifiée (réponse ministérielle de 2025, question au Sénat de 2026). Revenus immobiliers et plus-values imposables exclusivement en France (art. 3).

Comment éviter la double imposition

Exemption avec progressivité (art. 19 A). Depuis la réforme de 2021, la Belgique attribue un revenu cadastral aux biens étrangers pour le calcul du taux.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Belgique)

• Piège du meublé : l’administration belge scinde le loyer en 60 % immobilier (exonéré) et 40 % mobilier, qu’elle taxe en Belgique. Ce rattachement est contesté et un tribunal bruxellois a exonéré la totalité, mais le risque de double imposition est réel.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Belgique)

• Les loyers niçois, exonérés par la convention, doivent quand même figurer dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques, afin que l’administration les prenne en compte pour le taux (réserve de progressivité). La rubrique exacte et la part « mobilier » du meublé sont à faire valider par un conseiller fiscal belge.
• Le bien doit faire l’objet d’une déclaration spontanée à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale dans les quatre mois de l’acquisition (description, adresse, valeur ou prix d’achat), pour qu’un revenu cadastral lui soit attribué.
• Le compte bancaire ouvert en France doit être communiqué une fois au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique, au plus tard lors du dépôt de la déclaration, puis mentionné chaque année dans la déclaration.
• Les délais de dépôt sont fixés chaque année par le SPF Finances et diffèrent entre papier et MyMinfin : vérifiez-les au printemps et conservez votre avis d’impôt français, utile en cas de contestation sur la part « mobilier ».

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Risque élevé : la Belgique reconnaît la personnalité de la SCI (distributions taxées à 30 % comme dividendes), et la « taxe Caïman » peut conduire à une imposition par transparence. Les praticiens divergent sur son application aux SCI.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre est la voie la plus simple. Le traitement belge du meublé mérite une analyse avant l’achat : le bail mobilité ou la location mixte peuvent changer l’équation.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Belgique dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.