Résident en Islande : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 29 août 1990, en vigueur depuis 1992. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

L’article 23 accorde un crédit égal à l’impôt islandais correspondant : en pratique, vos loyers niçois ne sont pas imposés en Islande, mais comptent pour le taux.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % : l’Islande fait partie de l’EEE.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Islande)

• Revenus du capital imposés à 22 % en Islande.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Islande)

• Résident islandais, vous déclarez dans votre « skattframtal » tous vos revenus et biens, où qu’ils soient. Les loyers étrangers se déclarent dans les mêmes cases que des revenus islandais ; l’impôt payé en France s’indique dans la zone de commentaires (rubrique 1.4).
• L’appartement se déclare en rubrique 4.2 « Erlendar fasteignir », à sa valeur d’évaluation officielle convertie au taux de fin d’année, ou à défaut au prix d’achat converti en couronnes.
• Les loyers et l’impôt français se convertissent au taux moyen de la période où les revenus ont été perçus. Skatturinn peut exiger une attestation de l’impôt payé à l’étranger : gardez votre avis d’impôt français.
• En droit islandais, la location de logements relève en principe d’une activité, sauf exceptions : la case exacte pour une location saisonnière meublée est à faire confirmer par un conseiller fiscal islandais. Date limite : mi-mars (13 mars en 2026), 15 avril via un professionnel.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP).

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Islande dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.