Résident en Grèce : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Nouvelle convention signée le 11 mai 2022, en vigueur depuis le 30 décembre 2023 et applicable depuis les revenus 2024 ; elle remplace celle de 1963. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 21) : la Grèce impose les loyers selon son barème locatif (15 à 45 % en 2026) et déduit l’impôt français.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Grèce)

• La Grèce a suspendu l’imposition des plus-values immobilières jusqu’au 31 décembre 2026 ; son application à un bien étranger n’est pas confirmée.
• Attention au crédit d’impôt : si votre pays impose le loyer brut alors qu’en France le résultat est faible (régime réel, amortissements), il peut rester un complément d’impôt à payer chez vous.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Grèce)

• Dans la déclaration « Ε1 », les loyers d’un bien situé à l’étranger se déclarent au tableau 4Δ2, codes 171-172 (revenu net après 5 % de charges forfaitaires), et l’impôt payé à l’étranger aux codes 175-176 (numérotation des instructions 2023, à vérifier chaque année).
• Le bien lui-même se signale aux codes 029-030 de la « Ε1 » (revenus, biens ou comptes à l’étranger), en indiquant le pays et la catégorie « biens immobiliers ».
• L’impôt français se prouve par les justificatifs fixés par la décision ΠΟΛ.1026/2014 : conservez votre avis d’impôt français.
• Date limite : 15 juillet en 2026, avec une réduction pour paiement en une fois si vous déclarez plus tôt.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Le protocole traite une société de personnes française fiscalement transparente, dirigée depuis la France, comme résidente de France, ce qui vise les SCI à l’IR. Le traitement grec en pratique reste à confirmer.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP).

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Grèce dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.