Résident en Lituanie : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 7 juillet 1997, en vigueur depuis 2001. Loyers (art. 6) et plus-values (art. 13) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

La convention prévoit un crédit, mais le droit lituanien, plus favorable, exonère les revenus déjà imposés en France. Un résultat nul en France (régime réel) pourrait faire perdre cette exonération : point à vérifier.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Lituanie)

• Barème lituanien de 15 % puis 20 à 32 %.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Lituanie)

• En tant que résident lituanien, vous déclarez vos revenus mondiaux dans la déclaration annuelle « GPM311 », déposée en ligne sur le portail du VMI.
• Les loyers d’un bien immobilier figurent dans l’annexe « GPM311D » (partie D2, location de biens), en précisant qu’ils proviennent de France.
• Gardez votre avis d’impôt français et vos relevés de loyers : le VMI peut exiger les documents prouvant le revenu perçu et l’impôt payé à l’étranger, condition de l’exonération ou du crédit en Lituanie.
• Date limite : 1er mai de l’année suivante.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine publiée n’a été trouvée sur la façon dont ce pays qualifie une SCI française (transparente ou opaque) : un avis local préalable est indispensable.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP), en privilégiant un résultat imposé en France.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Lituanie dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.