Résident en Hongrie : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 28 avril 1980. Loyers (art. 6) et plus-values immobilières (art. 13) imposables en France ; le protocole assimile les parts de sociétés immobilières aux immeubles.

Comment éviter la double imposition

Exemption avec progressivité (art. 24). Avec le taux unique hongrois de 15 %, la progressivité n’a pas d’effet pratique : l’impôt est payé en France.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Hongrie)

• Pas d’impôt sur la fortune. L’application de la contribution sociale hongroise aux loyers étrangers exonérés n’est pas établie.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Hongrie)

• Les revenus exonérés en Hongrie par une convention se reportent, à titre informatif, à la ligne 57 de la déclaration annuelle « SZJA » (ex. « 25SZJA » pour 2025), mais seulement si vous devez de toute façon déposer une déclaration.
• La NAV prépare un projet de déclaration (« adóbevallási tervezet ») qui ne contient en principe pas vos revenus étrangers : complétez-le vous-même avant la date limite du 20 mai, sinon il devient définitif tel quel.
• Conversion : les recettes en euros se convertissent en forints au cours officiel de la Banque nationale de Hongrie (MNB) à la date d’encaissement.
• Conservez votre avis d’impôt français et vos relevés de loyers ; l’application de la contribution sociale hongroise à ces loyers exonérés reste à faire confirmer par un conseiller fiscal hongrois.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Le protocole couvre les parts de sociétés immobilières comme des immeubles, ce qui vise une SCI à l’IR ; la qualification hongroise de la SCI n’a pas été confirmée. Une société à l’impôt sur les sociétés ferait passer les distributions sous l’article des dividendes, avec crédit d’impôt et non exemption.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

La détention en nom propre (LMNP) est la plus simple.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant en Hongrie dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.