Résident au Portugal : louer un appartement à Nice, impôts et montage

Ce que dit la convention fiscale

Convention du 14 janvier 1971. Revenus immobiliers (art. 6) et plus-values (art. 14) imposables en France.

Comment éviter la double imposition

Crédit d’impôt (art. 24). Pour les bénéficiaires du régime IFICI, qui remplace le régime NHR, le droit portugais prévoit l’exemption avec progressivité des revenus fonciers et plus-values étrangers.

Côté France : ce que vous paierez

• Impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà (revenus 2025), ou taux moyen sur option.
• Prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale de ce pays.
• Micro-BIC 2026 : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (meublé non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé ou bail mobilité).
• Plus-value : 19 % plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Voir la fiscalité.
• Encaisser les loyers : un compte en France n’est pas obligatoire, un compte européen (SEPA) suffit. Voir encaisser ses loyers depuis l’étranger.

Les impôts propres au pays (Portugal)

• Pas d’impôt sur la fortune ; l’AIMI ne vise que les immeubles situés au Portugal.

Déclarer votre appartement niçois dans votre pays (Portugal)

• Les loyers se déclarent dans la « Modelo 3 » de l’IRS, « Anexo J », « quadro 7A » (code F01, pays FR) : revenu net des frais d’entretien, de copropriété et des impôts locaux, mais avant impôt français. Les frais de mobilier et d’électroménager ne sont pas déductibles selon les instructions.
• Le compte bancaire français qui encaisse les loyers doit être identifié (IBAN) au « quadro 11 » de l’Anexo J. Pas d’impôt sur la fortune sur un bien situé en France.
• La déclaration se dépose en ligne sur le Portal das Finanças du 1er avril au 30 juin de l’année suivante.
• Point de vigilance : l’impôt payé en France, indiqué en quatrième colonne du quadro 7A, doit être prouvé par un document émis par l’administration fiscale française. Conservez chaque avis d’impôt.

Les intitulés et dates sont ceux publiés par l’administration fiscale du pays ; ils évoluent chaque année : faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays.

Et si vous achetez via une SCI ?

Aucune doctrine portugaise publiée sur la SCI : risque de qualification opaque, avec un décalage du crédit d’impôt.

Rappel côté France : une SCI qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales, et une société dont l’activité principale est la location d’immeubles doit compenser dès le premier logement pour obtenir un changement d’usage à Nice.

Quel montage, en général ?

Le nom propre (LMNP), sauf avis contraire d’un conseil portugais.

Orientation générale, à valider avec un fiscaliste de votre pays et un notaire français avant l’achat.

Le changement d’usage, sans vous déplacer

Aucune condition de nationalité : un propriétaire résidant au Portugal dépose comme un Français, souvent par mandat. Nous préparons et déposons votre demande gratuitement, et nous gérons ensuite le logement en anglais, à 20 % HT (24 % TTC) en courte durée ou 15 % HT (18 % TTC) en bail mobilité.