Acheter un Airbnb à Nice en 2026 : ne choisissez pas l’appartement, choisissez l’adresse.

La règle que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard

L’autorisation temporaire de changement d’usage délivrée à Nice est personnelle : elle n’est ni cessible ni transférable. Un appartement « vendu avec son autorisation Airbnb » ne vous la transmet pas : vous devrez déposer votre propre demande, soumise au quota si l’adresse est dans l’une des 4 zones. Seule une autorisation obtenue par compensation est attachée au logement et se transmet avec lui.

Concrètement, pour louer une résidence secondaire en courte durée, vous visez soit une adresse hors des 39 IRIS à quota (pas de plafond d’autorisations), soit une adresse en zone à quota en sachant que les autorisations partent par ordre d’arrivée, soit un bien déjà autorisé par compensation, qui se paie plus cher. Vérifier une adresse · la carte d’investissement des 146 IRIS.

Ma méthode, de la recherche à la première réservation

• Stratégie et budget : courte durée, colocation, bail mobilité ou location à l’année ? Je pars de votre objectif de revenu et de votre temps disponible. Décrivez votre projet pour recevoir les biens qui y correspondent.
• Ciblage des adresses : quartiers hors quota ou à forte demande, prix au m², qualité énergétique du parc, IRIS par IRIS, avec nos données publiques.
• Analyse de chaque bien avant l’offre : revenu attendu sous les quatre stratégies, charges, fiscalité, statut réglementaire de l’adresse.
• Visite et contrôle : DPE (date et classe), règlement de copropriété et derniers procès-verbaux d’assemblée générale, travaux votés, charges, accès.
• Offre, compromis et acte avec Cabinet Immobilier Nice, agence titulaire de la carte professionnelle transaction.
• Après l’achat : demande de changement d’usage déposée gratuitement, numéro d’enregistrement, ameublement, photos, puis gestion par La Joyeuse Conciergerie si vous le souhaitez.

Ce que je vérifie avant toute offre

• L’adresse exacte : zone à quota ou non, et le quota restant de la zone.
• Le DPE : réalisé après le 30 juin 2021 et classé de A à E pour une demande d’autorisation ; classe D au minimum en 2034.
• La copropriété : une clause d’habitation bourgeoise permet d’interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers depuis la loi Le Meur ; je lis le règlement et les procès-verbaux.
• Les charges, la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, majorée de 60 % à Nice.
• Le potentiel réel : prix à la nuit et occupation observés dans le quartier, pas des promesses ; une annonce médiane niçoise encaisse environ 20 300 € bruts par an.
• Le plan B : si l’autorisation n’est pas obtenue, le bien doit rester rentable en bail mobilité ou en colocation.

Combien coûte l’accompagnement ?

L’analyse de rentabilité d’un bien et le conseil sont gratuits. Si vous achetez par l’intermédiaire de Cabinet Immobilier Nice, ses honoraires de transaction s’appliquent, selon son barème publié. Le dépôt de votre demande de changement d’usage est offert ; la gestion par La Joyeuse Conciergerie, si vous la choisissez, est facturée 20 % HT (24 % TTC) des revenus locatifs, sans engagement.