La réponse courte : 20 300 € bruts par an pour une annonce médiane
Sur la période de septembre 2025 à août 2026, l'annonce Airbnb médiane à Nice a encaissé environ 20 296 € de revenus bruts, avec un taux d'occupation de 60 % et un prix médian de 101 € la nuit (GuestFavorites, mise à jour du 28 septembre 2026).
L'écart entre annonces est considérable : les 10 % les plus performantes atteignent environ 50 000 € par an (96 % d'occupation, 224 € la nuit), quand le quart le moins performant plafonne autour de 9 200 € (33 % d'occupation, 55 € la nuit). Taille, emplacement, qualité de l'annonce, avis et politique de prix expliquent l'essentiel de cet écart.
Ces montants sont des revenus bruts encaissés via la plateforme, avant frais Airbnb, ménage, conciergerie, charges et impôts.
Une estimation qui promet plus de 50 000 € par an pour un deux-pièces niçois classique vous place au-dessus des 10 % meilleures annonces de la ville. Demandez sur quoi elle repose.
Le marché de la location courte durée à Nice en chiffres
La demande est réelle et mesurée : 2,4 millions de nuits réservées en meublés touristiques dans la Métropole en 2025, en hausse de 4 % (Office de tourisme métropolitain), et 15,2 millions de passagers à l'aéroport Nice Côte d'Azur (+3,2 %). Sur l'ensemble de la Côte d'Azur, les meublés ont affiché 62 % d'occupation et un revenu par nuit disponible de 111 € en 2025 (Observatoire du tourisme Côte d'Azur).
L'offre est abondante : 11 000 à 12 000 annonces actives à Nice selon les fournisseurs de données (août-septembre 2026), et une offre de meublés qui progressait de 4 à 6 % par an en 2025. Airbnb a reversé 5,7 millions d'euros de taxe de séjour à Nice en 2025.
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Saisonnalité : août rapporte environ trois fois janvier
Le revenu mensuel médian d'une annonce passe d'environ 1 400 $ en janvier à 4 000 $ en août, avec une occupation de 31 % contre 61 % (AirROI, août 2025 à juillet 2026). Les baromètres de l'Office de tourisme confirment l'amplitude : 66 % d'occupation des meublés en août 2025, 24 % en novembre et 28 % en décembre.
Les grands événements créent des pics hors été : Carnaval en février, MIPIM et Festival de Cannes au printemps, Grand Prix de Monaco début juin. Notre calendrier tarifaire 2027 propose un prix conseillé pour chaque nuit de l'année.
Les écarts entre quartiers
Les prix à la nuit varient sensiblement selon le quartier (Airbtics, mars 2026) : 146 € au Vieux-Nice, 134 € à Carabacel, 159 € au Mont-Boron, 115 € à Libération, 109 € à Cimiez, et une prime d'environ 21 % sur la Promenade des Anglais. Ces chiffres proviennent d'un fournisseur privé et ne se comparent pas directement à la médiane de la ville, calculée par un autre.
Le quartier décide aussi de la réglementation : dans les quatre zones à quota (Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont-Boron, Centre-ville, Ouest), les autorisations de location d'une résidence secondaire sont plafonnées à 691 en 2026. Voir le guide des meilleurs quartiers et la carte des zones à quota.
Estimer le revenu de votre logement
Revenu brut annuel = prix moyen par nuit louée × nombre de nuits louées dans l'année
Avec les médianes niçoises : 101 € × 60 % × 365 nuits ≈ 22 100 €, un ordre de grandeur cohérent avec les 20 300 € observés. Ajustez le prix à votre surface, votre vue et votre quartier, et l'occupation à votre calendrier réel : une résidence principale ne peut pas dépasser 120 nuits par an.
Pour un chiffre fondé sur votre adresse et votre bien, utilisez l'estimateur de revenus, ou demandez-nous une estimation gratuite.
Du brut au net : ce qui reste dans votre poche
Plusieurs postes viennent en déduction : les frais de service Airbnb (environ 15,5 % pour l'hôte en frais unique, 3 % en frais partagés), le ménage et le linge s'ils ne sont pas facturés au voyageur, la commission d'une éventuelle conciergerie (chez nous 20 % HT, soit 24 % TTC, tout inclus), les charges de copropriété, l'assurance, l'électricité et internet, la taxe foncière et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, majorée de 60 % à Nice.
Côté impôt, les revenus 2026 d'un meublé de tourisme relèvent du micro-BIC (abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, 50 % jusqu'à 83 600 € pour un meublé classé) ou du régime réel LMNP, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Voir déclarer ses revenus Airbnb.
Le simulateur de revenu net fait le calcul complet pour votre cas.
Airbnb ou location à l’année ?
La courte durée rapporte plus en brut, mais coûte plus en frais, en temps et en contraintes : autorisation de changement d'usage pour une résidence secondaire, quotas dans quatre zones, numéro d'enregistrement, DPE de A à E. La location meublée à l'année et le bail mobilité n'exigent aucune autorisation. Notre comparateur des quatre modes de location met les options côte à côte pour votre bien.
