À jour du règlement métropolitain de 2026
Glossaire de la location courte durée à Nice
Les 35 mots qui reviennent dans la réglementation, la fiscalité et la gestion d’un meublé de tourisme à Nice, définis en quelques lignes, avec le guide qui va plus loin.
Réglementation
- Meublé de tourisme
Logement meublé (villa, appartement, studio) loué à l’usage exclusif d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, à la nuit, à la semaine ou au mois (article L324-1-1 du code du tourisme). C’est le statut d’un logement loué sur Airbnb ou Booking.
- Changement d’usage
Autorisation exigée par l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation pour transformer un logement en meublé de tourisme loué de manière répétée pour de courtes durées. À Nice, elle est obligatoire pour une résidence secondaire depuis le règlement métropolitain du 22 juin 2026.
- Autorisation temporaire
Forme personnelle du changement d’usage, sans compensation : à Nice, elle est accordée pour 5 ans, n’est pas renouvelable et se limite à une par propriétaire. Dans les zones à quota, leur nombre est plafonné chaque année.
- Compensation
Mécanisme qui rend un changement d’usage définitif : le propriétaire transforme en habitation une surface équivalente qui ne l’était pas (local commercial, bureau). À Nice, le local de compensation peut se trouver dans n’importe quel quartier de la commune.
- Zone à quota
Secteur où le nombre d’autorisations temporaires est plafonné. Nice en compte 4, regroupant 39 IRIS, pour 691 autorisations en 2026 : Vieux-Nice 47, Riquier – Port – Mont-Boron 204, Centre-ville 324, Ouest 116. Les dossiers sont traités par ordre d’arrivée.
- IRIS
Découpage statistique de l’INSEE (« îlots regroupés pour l’information statistique »), d’environ 2 000 habitants. Le règlement niçois s’en sert pour délimiter les zones à quota ; le nom d’un IRIS ne correspond pas toujours au nom d’usage du quartier.
- Résidence principale (120 jours)
Logement occupé au moins huit mois par an par le propriétaire ou le locataire. Il peut être loué en meublé de tourisme sans changement d’usage, dans la limite de 120 jours par an à Nice. Certaines communes ont abaissé ce plafond à 90 jours, comme Antibes et Roquebrune-Cap-Martin.
- Résidence secondaire
Tout logement qui n’est pas la résidence principale de son occupant. Pour le louer en courte durée à Nice, il faut une autorisation de changement d’usage, temporaire ou par compensation.
- Numéro d’enregistrement
Identifiant délivré après la déclaration du meublé de tourisme, à afficher sur chaque annonce ; une annonce sans numéro expose son propriétaire à une amende. Un téléservice national unique est prévu par l’article L324-1-1 du code du tourisme ; les numéros existants devront y être renouvelés.
- DPE
Diagnostic de performance énergétique, classé de A à G. À Nice, un dossier de changement d’usage exige un DPE de moins de 10 ans classé de A à E ; la loi Le Meur prévoit la classe D au minimum à partir de 2034 pour les meublés de tourisme.
- Loi Le Meur
Loi du 19 novembre 2024 sur la location meublée de courte durée : enregistrement national, exigences de DPE, pouvoir des copropriétés d’interdire les meublés de tourisme, possibilité pour les maires de réduire le plafond de 120 jours, et baisse de l’avantage fiscal des meublés non classés.
- Clause d’habitation bourgeoise
Clause d’un règlement de copropriété qui réserve l’immeuble à l’habitation. Depuis la loi Le Meur, une copropriété dont le règlement en contient une peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers.
- Amende civile
Sanction d’une location sans autorisation : jusqu’à 100 000 € par logement pour un changement d’usage manquant, 80 000 € pour une fausse déclaration, jusqu’à 10 000 € sans numéro d’enregistrement et 20 000 € pour un faux numéro.
- Bail mobilité
Bail meublé de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé aux locataires en formation, études, stage, mission ou mutation. Il reste un usage d’habitation : ni changement d’usage, ni quota, ni taxe de séjour.
- Carte G (loi Hoguet)
Carte professionnelle de gestion immobilière, délivrée par la CCI. La loi Hoguet l’impose à qui gère habituellement des biens pour autrui contre rémunération, dont les conciergeries qui encaissent ou gèrent les loyers.
- Sous-location
Location par un locataire de tout ou partie du logement qu’il loue. Elle exige l’accord écrit du propriétaire, et le loyer demandé ne peut dépasser celui payé par le locataire ; sans accord, les sommes perçues peuvent devoir être restituées.
Fiscalité
- LMNP
Loueur en meublé non professionnel : le statut fiscal de la plupart des propriétaires Airbnb. Les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés au micro-BIC ou au régime réel.
- Micro-BIC
Régime simplifié où l’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes. Pour les revenus 2026 : 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, 50 % jusqu’à 83 600 € pour un meublé classé.
- Régime réel
Régime où l’on déduit les charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier. Il est souvent plus avantageux que le micro-BIC à Nice, et obligatoire au-delà des plafonds du micro-BIC.
- Meublé de tourisme classé
Meublé noté de 1 à 5 étoiles par un organisme accrédité, pour 5 ans. Le classement coûte environ 150 à 270 € et ouvre l’abattement de 50 % au micro-BIC.
- Taxe de séjour
Taxe payée par le voyageur, par personne et par nuit, au profit de la Métropole Nice Côte d’Azur. Ce n’est pas une recette du propriétaire : sur Airbnb, la plateforme la collecte et la reverse directement.
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Taxe d’habitation qui subsiste pour les résidences secondaires. Nice applique depuis 2018 la majoration maximale de 60 %.
- CFE
Cotisation foncière des entreprises, due par les loueurs en meublé immatriculés (SIRET), calculée par le service des impôts des entreprises.
- DAC7
Directive européenne qui oblige les plateformes comme Airbnb à transmettre chaque année à l’administration fiscale les revenus perçus par leurs hôtes. Les montants déclarés doivent donc correspondre.
Exploitation et indicateurs
- Taux d’occupation
Part des nuits ouvertes à la réservation qui ont été louées. Une annonce médiane à Nice tourne autour de 60 % sur l’année, avec un creux en hiver et un pic en août.
- Prix moyen par nuit (ADR)
Revenu moyen par nuit louée (average daily rate). La nuit médiane d’une annonce niçoise est d’environ 101 €.
- RevPAR
Revenu par nuit disponible : prix moyen multiplié par le taux d’occupation. C’est l’indicateur qui compare le mieux deux logements ou deux stratégies de prix.
- Séjour minimum
Nombre minimal de nuits imposé à une réservation. On l’allonge pendant les événements et l’été pour limiter les ménages et les nuits orphelines, on le raccourcit en basse saison.
- Tarification dynamique
Ajustement du prix nuit par nuit selon la saison, le jour de la semaine, les vacances, les événements et le remplissage.
- Superhôte
Statut Airbnb réévalué chaque trimestre : note globale d’au moins 4,8, au moins 10 séjours, moins de 1 % d’annulations et au moins 90 % de réponses.
- Co-hôte
Personne ou société ajoutée à une annonce Airbnb pour la gérer avec le propriétaire, qui reste titulaire de l’annonce et de ses avis.
- Conciergerie Airbnb
Prestataire qui gère tout ou partie de la location : annonce, prix, voyageurs, ménage, linge, entretien. Elle se rémunère en général par une commission sur les revenus ; comparez la base de calcul et la TVA, pas seulement le pourcentage.
- Frais de service Airbnb
Commission prélevée par Airbnb : environ 15,5 % à la charge de l’hôte en frais unique, ou 3 % pour l’hôte en frais partagés, le voyageur payant le reste.
- AirCover
Programme de protection d’Airbnb pour les hôtes (dommages, responsabilité civile). Il ne remplace pas l’assurance du logement ni celle de la copropriété.
- Arrivée autonome
Remise des clés sans rencontre, par boîte à clés ou serrure connectée. Pratique pour les arrivées tardives, à vérifier avec le règlement de copropriété pour l’installation d’un boîtier.