Revenus Airbnb : ce que le fisc considère comme imposable
Louer un logement meublé, même quelques semaines par an, n'est pas une activité de revenus fonciers. Fiscalement, c'est une activité commerciale : vos loyers Airbnb relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C'est pour cette raison qu'ils ne se déclarent pas dans la case des revenus fonciers de la déclaration principale, mais dans une annexe dédiée, la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.
Le montant à retenir correspond aux recettes brutes de l'année civile : les nuitées et les frais facturés aux voyageurs (par exemple les frais de ménage), sans déduire vos charges. Au régime micro-BIC, c'est l'administration qui applique ensuite un abattement forfaitaire censé couvrir ces dépenses. La taxe de séjour, elle, n'est pas une recette : vous la collectez pour le compte de la Métropole Nice Côte d'Azur, et sur Airbnb, la plateforme la collecte et la reverse directement.
Point de vigilance pour les Niçois : avant même la question fiscale, votre location doit être en règle. Résidence principale louée dans la limite de 120 jours par an, ou résidence secondaire disposant d'une autorisation de changement d'usage à Nice, et dans tous les cas un numéro d'enregistrement affiché sur l'annonce. Déclarer correctement ses revenus ne régularise pas une location illégale.
Gardez le récapitulatif annuel de vos versements Airbnb et vos relevés bancaires : c'est la base de votre déclaration, et la même information remonte désormais à l'administration (voir la section DAC7).
Étape 1 : obtenir un numéro SIRET via le guichet unique
Toute personne qui commence une activité de location meublée doit la déclarer, même en tant que loueur non professionnel. Selon la DGFiP, la formalité se fait en ligne sur le guichet unique des formalités d'entreprises opéré par l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr), dans les 15 jours qui suivent le début de la location. Cette démarche remplace l'ancien formulaire papier P0i que l'on utilisait pour les loueurs en meublé.
En retour, vous obtenez un numéro SIRET. Il vous rattache au service des impôts des entreprises (SIE) compétent et sert de base à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Si vous louez sur Airbnb depuis plusieurs années sans SIRET, il est encore temps de régulariser : faites la démarche avant votre prochaine déclaration.
- Délai : 15 jours après la première location
- Où : guichet unique en ligne, rubrique location meublée
- Ce que vous obtenez : un SIRET et un rattachement au SIE
- Si vous optez pour le régime réel : création d'un espace professionnel sur impots.gouv.fr pour télédéclarer
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Étape 2 : LMNP ou LMP, identifier votre statut
La grande majorité des propriétaires Airbnb niçois sont loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP) uniquement si deux conditions sont réunies en même temps : les recettes annuelles de location meublée de votre foyer fiscal dépassent 23 000 € TTC, et elles dépassent le total des autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC, etc.).
La DGFiP signale une nouveauté pour les revenus 2026 déclarés en 2027 : pour apprécier cette seconde condition, l'administration comparera vos recettes françaises à l'ensemble de vos revenus professionnels, y compris ceux perçus à l'étranger. Pour les nombreux propriétaires non-résidents qui louent à Nice, cela rend le statut LMNP plus facile à conserver.
Le statut change surtout la case de la déclaration, le traitement des déficits et le régime des plus-values. En LMP, la fiscalité devient nettement plus technique : un expert-comptable est alors indispensable.
Le seuil de 23 000 € joue aussi côté social : selon l'Urssaf, au-delà de ce montant de recettes, la location de meublé de tourisme prend un caractère professionnel et doit être enregistrée comme tel, avec des cotisations sociales à la clé. Faites le point avec un expert-comptable si vous approchez de ce niveau.
Étape 3 : choisir entre micro-BIC et régime réel
C'est la décision qui pèse le plus sur votre impôt. Depuis la loi du 19 novembre 2024, la distinction entre meublé de tourisme classé et non classé est déterminante. Pour les revenus 2026 :
- Meublé de tourisme non classé (la majorité des annonces Airbnb) : abattement de 30 %, régime micro-BIC possible jusqu'à 15 000 € de recettes
- Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) : abattement de 50 %, micro-BIC possible jusqu'à 83 600 € de recettes
- Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, frais de gestion, travaux) et amortissement du bien et du mobilier
Selon la DGFiP, le passage au régime réel devient obligatoire lorsque le seuil est dépassé deux années consécutives ; un dépassement isolé ne suffit pas. Vous pouvez aussi opter pour le réel même sous le seuil. Prenons un exemple simple : un studio du Carré d'Or non classé qui encaisse 14 000 € dans l'année reste au micro-BIC et sera imposé sur 9 800 € (14 000 € moins 30 %). Le même logement classé serait imposé sur 7 000 €.
À Nice, où un deux-pièces bien placé dépasse souvent 15 000 € de recettes annuelles grâce à l'été, au Grand Prix de Monaco et aux congrès, la question du régime réel se pose vite. Le réel impose une comptabilité et une déclaration de résultats (formulaire 2031) à télétransmettre avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, mais l'amortissement efface souvent tout ou partie du bénéfice imposable. Notre guide LMNP à Nice détaille ce calcul, et le simulateur de revenu net Airbnb vous donne un ordre de grandeur.
Le classement, lui, est une démarche volontaire qui peut faire passer votre abattement de 30 % à 50 %. Il se demande auprès d'un organisme accrédité, après une visite du logement : un investissement souvent vite rentabilisé sur un appartement niçois très loué.
Étape 4 : remplir la 2042-C-PRO, case par case
La déclaration se fait en ligne sur impots.gouv.fr. Dans l'écran de sélection des rubriques, cochez les revenus des locations meublées non professionnelles : l'annexe 2042-C-PRO s'ajoute alors automatiquement. Les numéros ci-dessous sont ceux du formulaire publié en 2026 pour les revenus 2025, le premier à intégrer la réforme. Ils devraient être reconduits en 2027, mais vérifiez la notice de l'année avant de valider.
Au régime micro-BIC (LMNP)
Vous reportez vos recettes brutes, sans appliquer vous-même l'abattement : 5NG (déclarant 1) ou 5OG (déclarant 2) pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes, et 5NH ou 5OH pour un meublé de tourisme non classé. La case 5NI (5OI) est réservée aux autres locations meublées, par exemple une location à l'année ou un bail mobilité.
Si vos recettes sont soumises aux cotisations sociales via l'Urssaf, d'autres cases existent : 5NJ pour un meublé classé, 5NK pour un non classé. Le formulaire demande aussi l'adresse de la location.
Au régime réel (LMNP)
Vous reportez le résultat issu de votre liasse 2031 : un bénéfice en case 5NA (5OA pour le déclarant 2), un déficit en case 5NY (5OY). Les déficits antérieurs non encore imputés se reportent dans les cases prévues à cet effet, millésime par millésime. En LMNP, un déficit ne s'impute que sur vos revenus de location meublée des dix années suivantes.
Si vous êtes LMP
Les revenus se déclarent dans la rubrique des revenus industriels et commerciaux professionnels, et non plus dans celle des locations non professionnelles. Compte tenu des enjeux sociaux et fiscaux, faites établir cette partie par votre expert-comptable.
Prélèvements sociaux et acomptes
Les revenus de location meublée non professionnelle déclarés en 2042-C-PRO sont automatiquement soumis aux prélèvements sociaux par l'administration, au taux de 18,6 % sur les revenus 2026, sauf s'ils relèvent déjà des cotisations Urssaf. Ne les reportez pas une seconde fois dans la rubrique des revenus du patrimoine. Sur notre exemple du studio non classé à 14 000 € de recettes, la base de 9 800 € supporte donc, en plus de l'impôt sur le revenu, environ 1 823 € de prélèvements sociaux.
Comme pour tous les revenus sans retenue par un tiers, l'impôt est payé en cours d'année via des acomptes calculés par l'administration à partir de votre dernière déclaration. Si vous commencez à louer en 2026, vous pouvez déclarer ces nouveaux revenus dans votre espace particulier pour étaler l'effort plutôt que de tout régler en une fois en 2027.
Vous louez un appartement en courte durée sur Airbnb et un autre en bail mobilité ? Les recettes de courte durée vont dans la case du meublé de tourisme (5NG ou 5NH), celles du bail mobilité dans la case 5NI. Ne mélangez pas les deux.
DAC7 : ce qu'Airbnb transmet au fisc
Inutile d'espérer que vos revenus passent inaperçus. Depuis la transposition de la directive européenne DAC7, les plateformes de mise en relation, dont Airbnb, doivent transmettre à l'administration fiscale les revenus perçus par leurs hôtes au titre de la location de biens immobiliers. Cette déclaration est faite au plus tard le 31 janvier de l'année suivante, et la plateforme doit vous informer en parallèle des données transmises.
Pour un logement situé à Nice, l'information est rattachée au lieu du bien, même si vous résidez à l'étranger. Concrètement, l'administration dispose déjà des montants versés par Airbnb au moment où vous remplissez votre déclaration. Un écart important entre les deux est un signal classique de contrôle.
Le rapprochement fonctionne dans les deux sens : comparez le document envoyé par Airbnb début 2027 avec vos propres relevés avant de déclarer. Annulations, remboursements et réservations à cheval sur deux années expliquent souvent des différences.
CFE : l'impôt local qu'on oublie
La cotisation foncière des entreprises (CFE) surprend chaque année des propriétaires niçois. La location meublée étant une activité commerciale, elle y est soumise, même sans statut d'entreprise. Plusieurs règles atténuent toutefois la note :
- La CFE n'est pas due l'année de création de l'activité
- Les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € en sont exonérés
- La location en meublé de tourisme de sa propre habitation personnelle est en principe exonérée, sauf délibération contraire de la collectivité
- La première année, une déclaration initiale n° 1447-C-SD est à déposer au plus tard le 31 décembre auprès du service des impôts du lieu du bien
L'avis de CFE n'est pas envoyé par courrier : il est mis à disposition dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. C'est une raison de plus pour le créer dès l'obtention du SIRET. La CFE et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires obéissent à des logiques différentes : nous détaillons ce point dans notre article sur la taxe d'habitation des résidences secondaires à Nice.
Résidence principale louée 120 jours : quelle fiscalité ?
C'est le cas le plus fréquent chez nos propriétaires : vous louez votre résidence principale pendant vos vacances, dans la limite des 120 jours autorisés à Nice. Fiscalement, il n'existe pas d'exonération générale pour ce cas. Vos recettes se déclarent comme celles de n'importe quel meublé de tourisme, en 5NH si le logement n'est pas classé, en 5NG s'il l'est.
Les exonérations d'impôt sur le revenu visent d'autres situations : la location d'une partie de votre résidence principale à un loyer raisonnable à une personne dont c'est la résidence, ou la location de pièces de votre résidence principale à des personnes de passage, lorsque les recettes ne dépassent pas 760 € TTC par an. Louer tout l'appartement pendant que vous êtes absent n'entre dans aucune de ces deux cases.
Côté CFE, en revanche, la location de votre habitation personnelle en meublé de tourisme bénéficie en principe de l'exonération évoquée plus haut, sauf délibération contraire. Et la taxe d'habitation ne vous concerne plus : elle a été supprimée pour les résidences principales.
Le calendrier 2027 et les erreurs à éviter
La déclaration des revenus 2026 ouvrira au printemps 2027. Les dates limites dépendent du département : les Alpes-Maritimes font traditionnellement partie de la première zone, avec l'échéance la plus précoce. Vérifiez le calendrier officiel dès son annonce. Si vous êtes au régime réel, la liasse 2031 doit être télétransmise avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, soit avant la déclaration de revenus.
Les erreurs que nous voyons le plus souvent :
- Déclarer les loyers Airbnb en revenus fonciers au lieu de la 2042-C-PRO
- Appliquer soi-même l'abattement au lieu de reporter les recettes brutes
- Utiliser la case 5NG sans disposer d'un classement valide
- Oublier le SIRET, puis la déclaration initiale de CFE
- Déclarer un montant différent de celui transmis par Airbnb sans pouvoir l'expliquer
- Rester au micro-BIC par habitude alors que le réel serait plus avantageux
Ce guide présente des règles générales et ne remplace pas un conseil fiscal adapté à votre situation. Pour un régime réel, un statut LMP ou une situation de non-résident, un expert-comptable reste le bon interlocuteur.
Côté gestion, nous vous facilitons la tâche : notre conciergerie Airbnb à Nice vous adresse un rapport détaillé chaque vendredi, avec vos réservations et vos revenus, ce qui simplifie le travail au moment de déclarer. Au régime réel, notre commission de 20 % HT (24 % TTC) fait partie des frais de gestion déductibles.
