Autorisation temporaire : elle reste au vendeur
Le règlement métropolitain du 22 juin 2026 délivre aux propriétaires une autorisation temporaire de changement d'usage de 5 ans, non renouvelable, à raison d'une par propriétaire et par foyer fiscal. Elle est personnelle : ni cessible, ni transférable. Quand le vendeur cède son appartement, l'autorisation ne passe pas à l'acheteur.
L'acheteur qui veut louer le bien en courte durée comme résidence secondaire doit donc déposer sa propre demande. Si l'adresse est dans l'une des quatre zones à quota, il entre dans la file d'attente des autorisations plafonnées (691 en 2026), attribuées par ordre d'arrivée des dossiers complets. S'il a déjà une autorisation temporaire pour un autre logement, il ne peut pas en obtenir une seconde.
Une annonce qui vend « l'autorisation Airbnb » d'une autorisation temporaire vend quelque chose qu'elle ne peut pas transmettre. Demandez toujours l'arrêté et vérifiez sa nature.
Compensation : l’autorisation qui suit le bien
La compensation est l'autre voie : le propriétaire transforme en logement une surface équivalente qui n'était pas de l'habitation (bureau, local commercial), dans n'importe quel quartier de Nice. L'autorisation obtenue ainsi est définitive et attachée au logement : elle se transmet avec lui à l'acheteur. C'est la seule « autorisation Airbnb » qui ait une vraie valeur à la revente.
Un bien autorisé par compensation se paie logiquement plus cher qu'un bien identique sans autorisation. Exigez l'arrêté de changement d'usage, vérifiez qu'il vise bien le logement vendu (adresse, lot, surface) et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation temporaire. Voir vendre ou compenser.
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Ce qu’il faut vérifier avant de faire une offre
Avant toute offre sur un bien destiné à la location courte durée à Nice :
- La nature de l'autorisation éventuelle : temporaire (personnelle, non transmise) ou par compensation (attachée au bien).
- L'adresse exacte : zone à quota ou non. Hors des 39 IRIS à quota, il n'y a pas de plafond d'autorisations. Vérifier une adresse.
- Le DPE : réalisé après le 30 juin 2021 et classé de A à E pour pouvoir déposer une demande ; classe D au minimum en 2034.
- Le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux : depuis la loi Le Meur, une copropriété dont le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers.
- Les revenus réels : relevés Airbnb des douze derniers mois, notes des voyageurs, charges. Ils renseignent sur le potentiel de l'adresse, pas sur un droit à louer.
- Le plan B : le bien doit rester rentable en bail mobilité, en colocation ou en location à l'année si l'autorisation n'est pas obtenue.
Vendeur : comment valoriser un bien qui se loue bien
Si vous vendez un appartement loué en courte durée, vous ne vendez pas votre autorisation temporaire, mais vous pouvez valoriser tout le reste : un historique de revenus documenté, d'excellentes notes, un logement meublé et équipé, un DPE favorable, une adresse hors zone à quota ou une copropriété qui n'interdit pas les meublés. Présentés honnêtement, ces éléments rassurent un acheteur investisseur et se défendent en négociation.
Si votre bien est autorisé par compensation, c'est un atout majeur : mettez l'arrêté en avant dès l'annonce. Pour une estimation qui tient compte du potentiel locatif, voir vendre ou louer.
Se faire accompagner
Arno Joyeux, conseiller immobilier chez Cabinet Immobilier Nice et fondateur de La Joyeuse Conciergerie, vérifie ces points pour chaque bien avant l'offre et calcule sa rentabilité sous quatre stratégies. L'analyse est gratuite : acheter un Airbnb à Nice, accompagné.
