La taxe d'habitation sur les résidences secondaires, en bref
Depuis 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d'habitation sur sa résidence principale. L'impôt subsiste en revanche sous la forme de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale, souvent abrégée THRS.
Selon Service-Public, elle est due par toute personne qui a la disposition ou la jouissance d'un logement meublé qui n'est pas sa résidence principale, qu'elle en soit propriétaire, locataire ou occupante à titre gratuit. La situation s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition : si vous disposez du logement à cette date, vous êtes redevable pour l'année entière, même si vous le vendez en mars.
Le montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s'appliquent les taux votés par les collectivités. L'avis d'imposition est mis à disposition au dernier trimestre de l'année, dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
THRS, taxe foncière et CFE : trois impôts à ne pas confondre
Beaucoup de propriétaires niçois reçoivent plusieurs avis à l'automne et les confondent. Chacun obéit pourtant à une logique propre, et il est utile de les distinguer avant de parler de location touristique.
- La taxe foncière sur les propriétés bâties : due par le propriétaire au 1er janvier, que le logement soit occupé, loué ou vide. À Nice, le taux communal a baissé de 4,4 points en 2026.
- La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) : due par celui qui a la disposition du logement meublé au 1er janvier, lorsqu'il ne s'agit pas de sa résidence principale. C'est elle que la Ville majore de 60 %.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) : due au titre d'une activité professionnelle, ce qui inclut la location meublée, considérée comme commerciale par le fisc. Son avis n'est pas envoyé par courrier mais déposé dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
Un même appartement peut donc générer une taxe foncière et, selon son usage, une THRS, une CFE ou les deux. Le reste de ce guide explique comment l'usage que vous faites du logement détermine la combinaison applicable, et pourquoi une simple semaine de vacances en famille peut changer la note. Si vous détenez votre bien via une société ou en indivision, les règles de redevabilité peuvent différer : faites-vous confirmer votre situation par un notaire ou un expert-comptable.
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La majoration de 60 % votée par la Ville de Nice
Les communes situées en zone tendue, où l'offre de logements ne répond pas à la demande, peuvent majorer la part communale de la cotisation due sur les résidences secondaires. La fourchette prévue par la loi va de 5 % à 60 %, sur délibération du conseil municipal. Nice est en zone tendue.
La Ville a fait son choix dès 2018 : lors du conseil municipal de février 2018, elle a fixé la majoration à 60 %, soit le maximum légal, selon la presse locale qui a rendu compte de la délibération. Cette majoration s'applique depuis, et la municipalité l'a conservée en 2026.
Pour visualiser l'effet, prenons un exemple fictif : si la part communale de votre cotisation, hors majoration, s'élève à 1 000 €, la majoration de 60 % y ajoute 600 €. Sur un appartement de standing du Carré d'Or ou du Mont Boron, dont la valeur locative cadastrale est élevée, l'écart devient vite significatif.
L'objectif affiché de ce type de majoration est d'inciter les propriétaires à remettre leurs logements secondaires sur le marché de la location à l'année. À Nice, il s'ajoute aux règles très strictes encadrant la location touristique des résidences secondaires.
Ce qui change en 2026 : une baisse de taux votée en avril
Le 24 avril 2026, le conseil municipal de Nice a voté une baisse de 3,3 points du taux de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, en même temps qu'une baisse de 4,4 points du taux communal de taxe foncière sur les propriétés bâties et une baisse de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Selon la presse locale, la majoration de 60 % est en revanche maintenue.
Concrètement, l'avis de THRS que vous recevrez fin 2026 devrait donc être calculé avec un taux plus bas qu'en 2025, mais toujours majoré. Le montant final dépend aussi de la revalorisation annuelle des valeurs locatives, fixée au niveau national. Comparez votre avis 2026 à celui de 2025 ligne par ligne : la colonne des taux permet de vérifier que la baisse a bien été appliquée.
Le détail des taux figure sur l'avis lui-même. En cas de doute sur le calcul, le service des impôts des particuliers de Nice reste l'interlocuteur à contacter, via la messagerie de votre espace particulier.
Meublé de tourisme loué sur Airbnb : THRS, CFE ou les deux ?
C'est la question décisive pour un investisseur. La réponse tient en un critère : gardez-vous la jouissance du logement une partie de l'année ?
Vous vous réservez le logement certaines périodes
Vous louez sur Airbnb, mais vous venez y séjourner quelques semaines, ou vous gardez le logement à votre disposition entre deux locations. La doctrine fiscale est claire : le propriétaire qui loue un meublé plusieurs mois dans l'année tout en s'en réservant la disposition le reste du temps est redevable de la taxe d'habitation pour l'année, y compris pendant les périodes louées. La FAQ de la DGFiP sur les locations meublées le confirme : la taxe est due si vous vous réservez la jouissance du logement une partie de l'année.
Dans ce cas, la THRS majorée s'applique. Et comme la location meublée est une activité commerciale, la CFE peut s'y ajouter, sauf exonération (recettes inférieures ou égales à 5 000 € par an, année de création de l'activité).
Le logement est exclusivement dédié à la location touristique
Si le meublé de tourisme ne constitue pas votre habitation personnelle et qu'il est entièrement consacré à la location, la doctrine administrative indique qu'il n'est pas soumis à la taxe d'habitation, mais qu'il relève de la CFE. C'est la situation typique d'un studio acheté pour être loué toute l'année aux voyageurs, sans usage privé.
À Nice, ce schéma suppose une autorisation de changement d'usage : depuis le 1er septembre 2026, elle est temporaire (5 ans maximum, non renouvelable), limitée à une par propriétaire ou foyer fiscal et contingentée dans les zones à quotas. Louer une résidence secondaire en courte durée sans autorisation expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € par logement.
L'administration apprécie la situation de fait au 1er janvier. Bloquer quelques semaines de calendrier pour un usage familial suffit à vous faire basculer dans le régime de la résidence secondaire. Votre déclaration d'occupation doit refléter la réalité.
La déclaration d'occupation dans « Gérer mes biens immobiliers »
Depuis 2023, tous les propriétaires doivent indiquer à l'administration comment leurs logements sont occupés, via le service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) de leur espace sur impots.gouv.fr. C'est cette déclaration qui permet de savoir qui doit la THRS, et si le logement est une résidence principale, secondaire ou un local loué.
Aujourd'hui, une nouvelle déclaration n'est exigée qu'en cas de changement : achat d'un bien, passage d'une location à l'année à une location saisonnière, fin de la location, changement de locataire. Selon Service-Public, elle doit être faite avant le 1er juillet, et l'absence de déclaration, ou une déclaration erronée, est passible d'une amende de 150 € par local.
- Vous transformez votre ancienne résidence principale en location saisonnière : mettez à jour la déclaration
- Vous passez d'Airbnb au bail mobilité : le logement est occupé par un locataire, signalez-le
- Vous achetez un pied-à-terre à Nice : déclarez son occupation avant le 1er juillet suivant
Exonérations et dégrèvements possibles
La majoration n'est pas automatique pour tout le monde. Service-Public prévoit qu'un dégrèvement de la majoration peut être demandé dans trois situations :
- Vous devez occuper un logement près de votre lieu de travail, distinct de la résidence principale de votre foyer
- Vous résidez durablement en établissement de soins de longue durée ou en maison de retraite, et votre ancienne résidence principale est devenue secondaire
- Vous ne pouvez pas habiter le logement pour une cause étrangère à votre volonté
Par ailleurs, une personne accueillie en Ehpad, en maison de retraite ou en établissement de soins de longue durée est exonérée de THRS sur son ancienne résidence principale à partir de l'année qui suit son admission, sous conditions. Ces dispositifs se demandent auprès du service des impôts : ils ne s'appliquent pas d'office. Pour une situation particulière, rapprochez-vous de votre service des impôts ou d'un conseil.
Quel impact sur la rentabilité d'un Airbnb à Nice ?
Pour une résidence secondaire louée en courte durée, la THRS majorée est une charge fixe, due que le logement soit loué 30 ou 200 nuits. Elle se cumule avec la taxe foncière, les charges de copropriété et, le cas échéant, la CFE. C'est l'une des raisons pour lesquelles la fiscalité locale doit entrer dans tout calcul de rendement à Nice, au même titre que la commission de gestion ou le ménage.
Quelques réflexes pour la maîtriser :
- Intégrer le montant réel de votre dernier avis de THRS dans votre prévisionnel, et non une estimation
- Mesurer l'arbitrage entre usage personnel et location exclusive : quelques semaines de séjour privé ont un coût fiscal
- Comparer avec la location à l'année ou le bail mobilité, où le logement est occupé par un locataire
- Au régime réel, demander à votre expert-comptable ce qui peut être déduit au titre de l'activité
Notre comparateur de stratégies locatives vous aide à mettre côte à côte courte durée, bail mobilité et location classique. Pour la partie impôt sur le revenu, consultez notre guide pour déclarer vos revenus Airbnb.
Résidence principale louée 120 jours : le cas le plus favorable
Si vous vivez à Nice et louez votre résidence principale pendant vos absences, la question de la THRS ne se pose pas : la taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales, et le fait de louer quelques semaines ne change pas la nature du logement. À Nice, cette location est possible sans autorisation dans la limite de 120 jours par an.
Côté CFE, la location en meublé de tourisme de votre habitation personnelle est en principe exonérée, sauf délibération contraire de la collectivité. Vos recettes restent en revanche imposables à l'impôt sur le revenu, au titre des BIC. Ce cumul d'avantages explique pourquoi de nombreux Niçois choisissent cette formule : moins de fiscalité locale, pas d'autorisation de changement d'usage, et des revenus d'appoint pendant les pics de fréquentation, du Carnaval en février à l'été.
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