Le contexte : loi nationale, déclinaison locale
Tout part de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », qui a donné aux communes des outils renforcés pour encadrer la location meublée touristique. Parmi ces outils, le plus visible : la possibilité d'abaisser, par délibération motivée, la limite annuelle de location d'une résidence principale de 120 à 90 jours.
Nice a été l'une des premières grandes villes touristiques à activer cette faculté : par délibération du conseil municipal du 23 mai 2025, la commune avait fixé le plafond à 90 jours par année civile. Le 5 décembre 2025, la Métropole Nice Côte d'Azur a ensuite adopté un premier règlement encadrant les changements d'usage, avec des quotas par zone, applicable au 1er janvier 2026. Ce cadre a été remplacé par un nouveau règlement des changements d'usage de la ville de Nice, adopté par délibération n° 2.1 du conseil métropolitain du 22 juin 2026 et applicable depuis le 1er septembre 2026.
Ce nouveau cadre concerne tous les propriétaires : ceux qui louent leur résidence principale comme ceux qui exploitent un bien dédié au meublé touristique.
Nice fait partie aujourd'hui des villes françaises les plus restrictives sur la location courte durée, avec Paris et certaines communes du littoral. La pression réglementaire est forte mais n'interdit pas l'activité — elle la structure.
Résidence principale : 120 jours par an
Si vous louez votre logement principal — celui que vous habitez plus de huit mois par an — en meublé touristique pendant vos absences, aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire, à condition que la durée de location n'excède pas 120 jours par an. C'est la limite indiquée aujourd'hui par la Métropole Nice Côte d'Azur, alors que Nice l'avait abaissée à 90 jours par la délibération municipale du 23 mai 2025.
Au-delà de 120 jours de location par an, le logement n'est plus considéré comme votre résidence principale : une autorisation de changement d'usage devient obligatoire. Vous pouvez en revanche louer une ou plusieurs pièces de votre logement plus de 120 jours par an si vous l'occupez en même temps.
Le non-respect de cette limite expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
Comment savoir si mon logement est ma résidence principale ?
Au sens de l'administration française, votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an, sauf cas particulier (obligation professionnelle, raison de santé, cas de force majeure). C'est aussi le logement déclaré comme résidence principale dans votre déclaration d'impôts.
Si vous occupez votre bien moins de 8 mois par an, il bascule automatiquement en résidence secondaire — et c'est alors un régime juridique entièrement différent qui s'applique, beaucoup plus contraignant à Nice depuis 2026.
Le plafond de 90 jours présenté dans les versions précédentes de ce guide n'est plus celui qu'indique la Métropole : la limite est de 120 jours par an. Au-delà, votre logement doit faire l'objet d'un changement d'usage.
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Résidence secondaire : le régime des quotas par quartier
Pour les résidences secondaires (ou les investissements locatifs) affectés à la location meublée touristique, une autorisation temporaire de changement d'usage est nécessaire. Le règlement applicable depuis le 1er septembre 2026 soumet en outre les quatre secteurs de Nice les plus touchés à un régime de quotas : dans ces zones, le nombre d'autorisations délivrées chaque année est plafonné.
Les quatre zones concernées
Selon l'avis au public publié par la Métropole, le nombre maximal d'autorisations est fixé ainsi pour 2026 :
- Zone 1 — Vieux-Nice : 47 autorisations
- Zone 2 — Riquier, Port, Mont-Boron : 204 autorisations
- Zone 3 — Centre-ville : 324 autorisations
- Zone 4 — Ouest : 116 autorisations
Soit 691 autorisations au maximum sur l'ensemble des quatre zones pour 2026.
En zone à quotas, l'obtention d'une autorisation temporaire est réservée aux personnes physiques (et aux personnes morales assimilées) pour leur première demande. Le dépôt se fait uniquement en ligne, sur changementdusage.fr/nice, à partir du 1er septembre 2026. Les pages de la Métropole indiquent une clôture au 31 décembre 2026, tandis que son avis au public du 15 août 2026 mentionne le 21 décembre : ne tardez pas, d'autant que seuls les dossiers complets et éligibles sont retenus, par ordre chronologique de dépôt et dans la limite du quota.
Chaque propriétaire ne peut déposer qu'un seul dossier, pour un seul logement, par période d'ouverture et pour l'ensemble des zones à quotas : tout dossier supplémentaire est rejeté, et il faut alors candidater à nouveau lors de la prochaine ouverture des quotas.
Ne sont pas soumis aux quotas, et restent déposables toute l'année : les renouvellements d'anciennes autorisations, les demandes en location mixte, les dossiers de compensation et les logements situés dans des résidences de services.
L'autorisation temporaire : 5 ans maximum, non renouvelable
Pour les particuliers (et les personnes morales assimilées), la règle générale est désormais la suivante : une autorisation temporaire par propriétaire et par foyer fiscal, d'une durée de 5 ans maximum, non renouvelable, non fractionnable dans le temps, non cessible et non transférable sur un autre bien.
Au-delà d'une autorisation (pour louer plusieurs logements) ou à l'issue de sa durée de validité, il faut compenser, quelle que soit la localisation du logement à Nice, ou s'inscrire dans le dispositif de location mixte : location à un étudiant pendant l'année universitaire et à des touristes pendant les trois mois d'été, sous conditions et avec un renouvellement annuel. Les personnes morales à vocation commerciale sont, elles, soumises à compensation dès le premier logement.
Les autorisations délivrées sous les règlements précédents restent valables jusqu'à leur durée maximale. Les autorisations de 3 ans déposées entre le 1er janvier et le 31 août 2026 peuvent faire l'objet d'un unique renouvellement de 2 ans, à demander dans les 2 mois précédant leur expiration ; hors délai, aucun renouvellement n'est possible.
La compensation, en bref
Compenser consiste à transformer en logement, sur la commune de Nice, un local ayant un autre usage que l'habitation (bureaux, commerce…), ou à acheter un titre de compensation, dit « titre de commercialité », auprès d'un tiers qui réalise cette transformation. La surface du local transformé doit être au moins égale à celle du logement mis en location touristique (tolérance de 5 %).
L'autorisation obtenue par compensation est réelle et définitive : attachée au local, elle est cessible en cas de vente. Un rendez-vous préalable avec la Mission Protection des Logements est obligatoire avant le dépôt du dossier, et l'autorisation n'est en principe délivrée qu'à l'issue des travaux du local transformé.
Historique : le contentieux sur le règlement de décembre 2025
Pour mémoire, plusieurs organisations professionnelles — notamment l'Union des Professionnels de la Location Meublée Côte d'Azur et l'Union des Professionnels de la Location Touristique — avaient contesté en justice le règlement métropolitain de décembre 2025, par un recours au fond demandant son annulation et par un référé visant à en obtenir la suspension.
Par ordonnance du 29 janvier 2026, le juge des référés du tribunal administratif de Nice avait partiellement suspendu l'exécution de ce règlement, sur la seule méthode de calcul de l'assiette des quotas. La Ville de Nice avait formé un pourvoi en cassation devant le Conseil d'État, et la phase de dépôt des dossiers dans les zones à quotas avait été suspendue dans l'attente de sa décision.
Ce règlement a depuis été remplacé par celui adopté le 22 juin 2026, applicable depuis le 1er septembre 2026. Les pages officielles de la Métropole consacrées aux meublés touristiques ne font plus référence à ce contentieux : ce sont les règles décrites plus haut qui s'appliquent aux dossiers déposés aujourd'hui.
Vous lirez peut-être encore que les dépôts en zone à quotas sont suspendus dans l'attente du Conseil d'État : cette information est dépassée. Depuis le 1er septembre 2026, les premières demandes peuvent de nouveau être déposées, dans le cadre du nouveau règlement et dans la limite du quota.
Hors zones à quotas : le régime général s'applique
En dehors des quatre zones à quotas (Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-ville, Ouest), il n'existe pas de plafond numérique sur les autorisations, et les dossiers peuvent être déposés tout au long de l'année. Pour une résidence secondaire, l'autorisation temporaire de changement d'usage reste néanmoins obligatoire, avec les mêmes règles : 5 ans maximum, non renouvelable, une par propriétaire et par foyer fiscal.
Hors zones à quotas, le dépôt peut aussi se faire sur papier : formulaires adressés sur demande par mail ou par courrier, dépôt par courrier ou sur place sur rendez-vous auprès de la Mission Protection des Logements (5 rue Gabriel Fauré, à Nice). Restent également les obligations classiques : déclaration du meublé, obtention du numéro d'enregistrement, et respect des critères techniques (diagnostic de performance énergétique notamment, qui est devenu un critère de filtrage depuis la loi Le Meur).
Le numéro d'enregistrement reste obligatoire
Indépendamment de votre situation (résidence principale ou secondaire, en zone à quotas ou hors quotas), un point reste universel : vous devez impérativement déclarer votre meublé touristique auprès de la mairie de Nice et obtenir un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit être affiché de manière visible sur chacune de vos annonces, quelle que soit la plateforme utilisée.
La procédure se fait en ligne, gratuitement, via le téléservice municipal. Sans ce numéro, votre annonce est automatiquement retirée par les principales plateformes, et vous vous exposez à des sanctions administratives.
Taxe de séjour : ce qui change peu mais ce qu'il faut savoir
La taxe de séjour reste une obligation incontournable pour tout meublé touristique à Nice. Pour les meublés classés en étoiles (procédure de classement préfectoral ou via un organisme accrédité), la taxe est fixée à un montant forfaitaire par nuit et par adulte, généralement compris entre 0,75 € et 4,95 € selon le classement.
Pour les meublés non classés, la taxe est calculée en pourcentage du tarif de la nuitée, à hauteur de 5 % du prix hors taxes par personne, avec un plafond proportionnel. Cette modalité est sensiblement plus complexe à gérer, et incite fortement à demander un classement officiel, qui apporte aussi des avantages fiscaux significatifs en LMNP (voir plus bas).
Si vous louez via Airbnb, la plateforme collecte et reverse automatiquement la taxe de séjour à la Métropole. Sur les autres plateformes (Booking, Vrbo, plateformes spécialisées), la collecte et le reversement peuvent rester à votre charge selon les paramètres de votre compte.
Fiscalité 2026 : l'évolution du LMNP
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) a lui aussi connu des évolutions importantes en 2025 et 2026, indépendantes des décisions municipales mais cumulatives dans leur impact économique.
Micro-BIC : abattement réduit pour les meublés non classés
Depuis le 1er janvier 2025, le régime micro-BIC pour les meublés non classés a été significativement durci : l'abattement forfaitaire est passé de 50 % à 30 %, et le plafond de chiffre d'affaires éligible chute de 83 600 € à 15 000 €. Au-delà de ce plafond, basculement automatique au régime réel.
Les meublés classés en étoiles conservent un régime plus favorable : abattement micro-BIC à 50 %, plafond à 83 600 €. C'est l'une des raisons pour lesquelles nous recommandons systématiquement à nos clients d'engager une démarche de classement officiel, qui s'amortit largement en quelques années.
Régime réel : toujours le plus performant
Le régime réel LMNP reste l'option de loin la plus avantageuse pour la majorité des propriétaires niçois. Il permet la déduction de l'intégralité des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxes, charges de copropriété, gestion, ménage, assurance, etc.) et surtout l'amortissement du bien immobilier sur 20 à 30 ans, et du mobilier sur 5 à 10 ans.
Concrètement, beaucoup de propriétaires LMNP au régime réel à Nice paient zéro impôt sur leurs revenus locatifs pendant les premières années d'activité, grâce à la mécanique des amortissements qui efface comptablement le résultat fiscal.
Plus-value à la revente : l'amortissement réintégré
Changement structurel important entré en vigueur en 2025 : les amortissements pratiqués au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, si vous avez amorti 60 000 € sur 10 ans, ces 60 000 € s'ajoutent à votre plus-value imposable au moment de la vente.
Cette réforme réduit mécaniquement l'avantage net du LMNP au régime réel pour les propriétaires qui prévoient une revente à moyen terme. Elle ne rend pas le régime désavantageux, mais elle modifie l'arbitrage long terme : plus la durée de détention est longue, plus l'avantage des amortissements reste intéressant net d'impôt.
Prélèvements sociaux : pas de changement pour le LMNP
La hausse de CSG votée en 2026 (taux global porté à 10,6 %) ne s'applique pas aux revenus locatifs immobiliers. Les revenus LMNP restent soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Copropriété : un sujet à ne pas négliger
Avant même de vous lancer, vérifiez impérativement le règlement de copropriété de votre immeuble. La loi Le Meur a sensiblement renforcé la capacité des copropriétés à interdire la location meublée touristique : une assemblée générale peut désormais voter cette interdiction à la majorité des deux tiers, alors qu'il fallait précédemment l'unanimité.
Le Conseil constitutionnel a validé en mars 2026 cette nouvelle règle, mettant fin aux dernières contestations sur ce point. Si votre copropriété a voté ou s'apprête à voter une telle interdiction, vous devez cesser votre activité, sous peine de procédures engagées par le syndic.
À titre préventif : informez systématiquement votre syndic de votre activité, souscrivez une assurance professionnelle adaptée (responsabilité civile renforcée), et soignez les relations avec vos voisins. Un voisinage mécontent est, sur le terrain, la première cause de signalement à la mairie.
Contrôles et sanctions : la réalité opérationnelle
Les moyens de contrôle de la Métropole Nice Côte d'Azur ont été considérablement renforcés depuis 2024. Une cellule dédiée traque en continu les annonces sans numéro d'enregistrement, les dépassements de la limite des 120 jours, les locations de résidences secondaires sans autorisation valide, et les défauts de collecte de la taxe de séjour.
Les sanctions sont graduées : avertissement administratif, amende civile pouvant atteindre 15 000 € pour dépassement du plafond résidence principale, amende jusqu'à 100 000 € pour location sans changement d'usage en cas de résidence secondaire, astreinte journalière, et poursuites pénales en cas de récidive ou de fraude caractérisée.
Les plateformes coopèrent activement avec la Métropole : retrait automatique des annonces non conformes, transmission de données statistiques anonymisées, application automatique des limites de calendrier.
Récapitulatif : la checklist conformité 2026
Voici, dans l'ordre, les étapes incontournables pour exploiter un Airbnb en règle à Nice en 2026 :
- 1. Identifier précisément le statut du bien : résidence principale (vous l'occupez plus de 8 mois par an) ou résidence secondaire.
- 2. Si résidence secondaire : vérifier si l'adresse se trouve dans l'une des quatre zones à quotas. Si oui, déposer la première demande en ligne pendant la période d'ouverture (depuis le 1er septembre 2026, jusqu'en décembre 2026), en sachant que les autorisations y sont plafonnées et réservées aux personnes physiques.
- 3. Vérifier le règlement de copropriété et informer votre syndic.
- 4. Solliciter le numéro d'enregistrement auprès de la mairie de Nice (téléservice gratuit).
- 5. Choisir et déclarer votre régime fiscal LMNP (réel quasi systématiquement recommandé).
- 6. Engager si possible la procédure de classement en étoiles pour bénéficier des avantages fiscaux et de la taxe de séjour forfaitaire.
- 7. Si applicable, déposer la demande d'autorisation de changement d'usage : toute l'année hors zones à quotas, pendant la période d'ouverture en zone à quotas (autorisation temporaire de 5 ans maximum, non renouvelable).
L'accompagnement par une conciergerie
La complexité réglementaire à Nice est aujourd'hui l'une des principales raisons pour lesquelles les propriétaires choisissent de déléguer leur gestion à une conciergerie professionnelle locale. Chez La Joyeuse Conciergerie, nous accompagnons systématiquement nos clients sur l'ensemble du parcours administratif : déclaration en mairie, obtention du numéro d'enregistrement, suivi des évolutions réglementaires, gestion de la collecte et du reversement de la taxe de séjour, mise en relation avec des experts-comptables spécialisés en LMNP.
Pour comprendre comment cet accompagnement s'intègre dans une prestation complète, voir notre service de gestion de location saisonnière à Nice ou notre conciergerie Airbnb premium à Nice.
