Le contexte : loi nationale, déclinaison locale
Tout part de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », qui a donné aux communes des outils renforcés pour encadrer la location meublée touristique. Parmi ces outils, le plus visible : la possibilité d'abaisser, par délibération motivée, la limite annuelle de location d'une résidence principale de 120 à 90 jours.
Nice a été l'une des premières grandes villes touristiques à activer cette faculté. Par délibération du conseil municipal du 23 mai 2025, la commune a fixé le plafond à 90 jours par année civile. Quelques mois plus tard, le 5 décembre 2025, la Métropole Nice Côte d'Azur a adopté un règlement totalement nouveau encadrant les changements d'usage pour les résidences secondaires, applicable depuis le 1er janvier 2026.
Le cumul de ces deux textes change la donne pour absolument tous les propriétaires : ceux qui louent leur résidence principale comme ceux qui exploitent un bien dédié au meublé touristique.
Nice fait partie aujourd'hui des villes françaises les plus restrictives sur la location courte durée, avec Paris et certaines communes du littoral. La pression réglementaire est forte mais n'interdit pas l'activité — elle la structure.
Résidence principale : le plafond passe à 90 jours
Si vous louez votre logement principal — celui que vous habitez plus de huit mois par an — en meublé touristique pendant vos absences, vous êtes désormais limité à 90 nuitées par année civile. Cette nouvelle limite est entrée en vigueur le 1er janvier 2026, sous l'effet de la délibération municipale du 23 mai 2025.
Concrètement, Airbnb et les autres plateformes appliquent cette limite automatiquement : le calendrier de votre annonce se bloque dès que le seuil est atteint. Aucune dérogation n'est prévue.
Le non-respect de cette limite expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Pour rappel, la dispense d'autorisation de changement d'usage n'est valable que dans le cadre de la location d'une résidence principale et dans la limite des 90 jours désormais en vigueur à Nice.
Comment savoir si mon logement est ma résidence principale ?
Au sens de l'administration française, votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an, sauf cas particulier (obligation professionnelle, raison de santé, cas de force majeure). C'est aussi le logement déclaré comme résidence principale dans votre déclaration d'impôts.
Si vous occupez votre bien moins de 8 mois par an, il bascule automatiquement en résidence secondaire — et c'est alors un régime juridique entièrement différent qui s'applique, beaucoup plus contraignant à Nice depuis 2026.
La limite de 90 jours est un changement majeur par rapport au plafond historique de 120 jours. Si vous aviez calibré votre activité sur l'ancien plafond, il faut revoir votre modèle économique avant de continuer à louer.
Résidence secondaire : le régime des quotas par quartier
Pour les résidences secondaires affectées à la location meublée touristique, le règlement métropolitain du 5 décembre 2025 a instauré un mécanisme totalement nouveau : un système de quotas annuels, plafonnés par zone géographique. Quatre secteurs de Nice ont été identifiés comme prioritaires et soumis à ces quotas, parce qu'ils concentrent la majeure partie de l'offre touristique de la ville.
Les quatre zones concernées
Le règlement métropolitain a délimité quatre zones précises dans lesquelles le nombre d'autorisations annuelles est plafonné :
- Zone 1 — Vieux-Nice : 38 autorisations annuelles
- Zone 2 — Riquier, Port, Mont-Boron : 277 autorisations annuelles
- Zone 3 — Centre-ville : 298 autorisations annuelles
- Zone 4 — Ouest : 108 autorisations annuelles
Soit un total de 671 autorisations annuelles toutes zones confondues. Cette enveloppe est calculée pour ne pas dépasser environ 1,5 % du parc de résidences principales de chaque zone, dans une logique de préservation du logement habité par les Niçois.
Le dépôt des dossiers de demande d'autorisation est concentré exclusivement sur le mois de février chaque année. Au-delà de cette période, plus aucune nouvelle demande ne peut être déposée pour l'année en cours.
Une autre nouveauté importante : la durée maximale d'une autorisation est désormais de 3 ans, contre un système précédent qui permettait des renouvellements annuels successifs sur 5 ans.
L'instance judiciaire : ce qui est réellement en vigueur aujourd'hui
C'est le point sur lequel il faut être particulièrement clair, parce que la situation évolue. Plusieurs organisations professionnelles — notamment l'Union des Professionnels de la Location Meublée Côte d'Azur et l'Union des Professionnels de la Location Touristique — ont contesté en justice le règlement métropolitain de décembre 2025. Elles ont introduit à la fois un recours au fond pour demander l'annulation du règlement, et un référé pour en obtenir la suspension immédiate.
Par ordonnance du 29 janvier 2026, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a partiellement suspendu l'exécution du règlement. La suspension porte uniquement sur la méthode de calcul de l'assiette des quotas (le règlement ne retenait que les résidences principales comme base de calcul). En revanche, le principe même des quotas, ainsi que la délimitation des quatre zones concernées, n'ont pas été remis en cause par cette décision.
La Ville de Nice, par la voix du maire Christian Estrosi, a immédiatement engagé un pourvoi en cassation devant le Conseil d'État pour contester cette suspension partielle. L'affaire est désormais entre les mains de la plus haute juridiction administrative française.
Conséquence pratique immédiate : la Métropole a suspendu la phase de dépôt des dossiers d'autorisation dans les quatre zones à quotas, initialement prévue du 1er février au 31 août 2026, dans l'attente de la décision du Conseil d'État. Aucun nouveau dossier soumis à quota ne peut donc être déposé ni instruit pendant cette période.
À ce stade, et tant que la décision du Conseil d'État n'est pas rendue, l'obtention d'un changement d'usage en zone à quotas est tout simplement impossible. Si vous projetez un investissement dans l'une des quatre zones, prenez ce paramètre en compte dans votre étude de faisabilité.
Hors zones à quotas : le régime général s'applique
En dehors des quatre zones identifiées (Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-ville, Ouest), il n'existe pas de plafond numérique sur les autorisations. Le régime général de changement d'usage continue à s'appliquer pour les résidences secondaires affectées à la location meublée touristique.
Restent cependant les obligations classiques : déclaration en mairie, obtention du numéro d'enregistrement, durée maximale d'autorisation de 3 ans, et respect des critères techniques (diagnostic de performance énergétique notamment, qui est devenu un critère de filtrage depuis la loi Le Meur).
Le numéro d'enregistrement reste obligatoire
Indépendamment de votre situation (résidence principale ou secondaire, en zone à quotas ou hors quotas), un point reste universel : vous devez impérativement déclarer votre meublé touristique auprès de la mairie de Nice et obtenir un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit être affiché de manière visible sur chacune de vos annonces, quelle que soit la plateforme utilisée.
La procédure se fait en ligne, gratuitement, via le téléservice municipal. Sans ce numéro, votre annonce est automatiquement retirée par les principales plateformes, et vous vous exposez à des sanctions administratives.
Taxe de séjour : ce qui change peu mais ce qu'il faut savoir
La taxe de séjour reste une obligation incontournable pour tout meublé touristique à Nice. Pour les meublés classés en étoiles (procédure de classement préfectoral ou via un organisme accrédité), la taxe est fixée à un montant forfaitaire par nuit et par adulte, généralement compris entre 0,75 € et 4,95 € selon le classement.
Pour les meublés non classés, la taxe est calculée en pourcentage du tarif de la nuitée, à hauteur de 5 % du prix hors taxes par personne, avec un plafond proportionnel. Cette modalité est sensiblement plus complexe à gérer, et incite fortement à demander un classement officiel, qui apporte aussi des avantages fiscaux significatifs en LMNP (voir plus bas).
Si vous louez via Airbnb, la plateforme collecte et reverse automatiquement la taxe de séjour à la Métropole. Sur les autres plateformes (Booking, Vrbo, plateformes spécialisées), la collecte et le reversement peuvent rester à votre charge selon les paramètres de votre compte.
Fiscalité 2026 : l'évolution du LMNP
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) a lui aussi connu des évolutions importantes en 2025 et 2026, indépendantes des décisions municipales mais cumulatives dans leur impact économique.
Micro-BIC : abattement réduit pour les meublés non classés
Depuis le 1er janvier 2025, le régime micro-BIC pour les meublés non classés a été significativement durci : l'abattement forfaitaire est passé de 50 % à 30 %, et le plafond de chiffre d'affaires éligible chute de 77 700 € à 15 000 €. Au-delà de ce plafond, basculement automatique au régime réel.
Les meublés classés en étoiles conservent un régime plus favorable : abattement micro-BIC à 50 %, plafond à 77 700 €. C'est l'une des raisons pour lesquelles nous recommandons systématiquement à nos clients d'engager une démarche de classement officiel, qui s'amortit largement en quelques années.
Régime réel : toujours le plus performant
Le régime réel LMNP reste l'option de loin la plus avantageuse pour la majorité des propriétaires niçois. Il permet la déduction de l'intégralité des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxes, charges de copropriété, gestion, ménage, assurance, etc.) et surtout l'amortissement du bien immobilier sur 20 à 30 ans, et du mobilier sur 5 à 10 ans.
Concrètement, beaucoup de propriétaires LMNP au régime réel à Nice paient zéro impôt sur leurs revenus locatifs pendant les premières années d'activité, grâce à la mécanique des amortissements qui efface comptablement le résultat fiscal.
Plus-value à la revente : l'amortissement réintégré
Changement structurel important entré en vigueur en 2025 : les amortissements pratiqués au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, si vous avez amorti 60 000 € sur 10 ans, ces 60 000 € s'ajoutent à votre plus-value imposable au moment de la vente.
Cette réforme réduit mécaniquement l'avantage net du LMNP au régime réel pour les propriétaires qui prévoient une revente à moyen terme. Elle ne rend pas le régime désavantageux, mais elle modifie l'arbitrage long terme : plus la durée de détention est longue, plus l'avantage des amortissements reste intéressant net d'impôt.
Prélèvements sociaux : pas de changement pour le LMNP
La hausse de CSG votée en 2026 (taux global porté à 10,6 %) ne s'applique pas aux revenus locatifs immobiliers. Les revenus LMNP restent soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Copropriété : un sujet à ne pas négliger
Avant même de vous lancer, vérifiez impérativement le règlement de copropriété de votre immeuble. La loi Le Meur a sensiblement renforcé la capacité des copropriétés à interdire la location meublée touristique : une assemblée générale peut désormais voter cette interdiction à la majorité des deux tiers, alors qu'il fallait précédemment l'unanimité.
Le Conseil constitutionnel a validé en mars 2026 cette nouvelle règle, mettant fin aux dernières contestations sur ce point. Si votre copropriété a voté ou s'apprête à voter une telle interdiction, vous devez cesser votre activité, sous peine de procédures engagées par le syndic.
À titre préventif : informez systématiquement votre syndic de votre activité, souscrivez une assurance professionnelle adaptée (responsabilité civile renforcée), et soignez les relations avec vos voisins. Un voisinage mécontent est, sur le terrain, la première cause de signalement à la mairie.
Contrôles et sanctions : la réalité opérationnelle
Les moyens de contrôle de la Métropole Nice Côte d'Azur ont été considérablement renforcés depuis 2024. Une cellule dédiée traque en continu les annonces sans numéro d'enregistrement, les dépassements de la limite des 90 jours, les locations de résidences secondaires sans autorisation valide, et les défauts de collecte de la taxe de séjour.
Les sanctions sont graduées : avertissement administratif, amende civile pouvant atteindre 15 000 € pour dépassement du plafond résidence principale, amende administrative jusqu'à 50 000 € pour location sans changement d'usage en cas de résidence secondaire, astreinte journalière, et poursuites pénales en cas de récidive ou de fraude caractérisée.
Les plateformes coopèrent activement avec la Métropole : retrait automatique des annonces non conformes, transmission de données statistiques anonymisées, application automatique des limites de calendrier.
Récapitulatif : la checklist conformité 2026
Voici, dans l'ordre, les étapes incontournables pour exploiter un Airbnb en règle à Nice en 2026 :
- 1. Identifier précisément le statut du bien : résidence principale (vous l'occupez plus de 8 mois par an) ou résidence secondaire.
- 2. Si résidence secondaire : vérifier si l'adresse se trouve dans l'une des quatre zones à quotas. Si oui, prendre en compte la suspension actuelle des dépôts et attendre la décision du Conseil d'État.
- 3. Vérifier le règlement de copropriété et informer votre syndic.
- 4. Solliciter le numéro d'enregistrement auprès de la mairie de Nice (téléservice gratuit).
- 5. Choisir et déclarer votre régime fiscal LMNP (réel quasi systématiquement recommandé).
- 6. Engager si possible la procédure de classement en étoiles pour bénéficier des avantages fiscaux et de la taxe de séjour forfaitaire.
- 7. Si applicable, déposer la demande d'autorisation de changement d'usage en février (sous réserve de la réouverture des dépôts en zone à quotas).
L'accompagnement par une conciergerie
La complexité réglementaire à Nice est aujourd'hui l'une des principales raisons pour lesquelles les propriétaires choisissent de déléguer leur gestion à une conciergerie professionnelle locale. Chez La Joyeuse Conciergerie, nous accompagnons systématiquement nos clients sur l'ensemble du parcours administratif : déclaration en mairie, obtention du numéro d'enregistrement, suivi des évolutions réglementaires, gestion de la collecte et du reversement de la taxe de séjour, mise en relation avec des experts-comptables spécialisés en LMNP.
Pour comprendre comment cet accompagnement s'intègre dans une prestation complète, voir notre service de gestion de location saisonnière à Nice ou notre conciergerie Airbnb premium à Nice.
