Ce que dit l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989
Pour les logements loués vides ou meublés en résidence principale, le texte de référence est l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il pose une règle simple : le locataire ne peut ni céder son bail, ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Le même article ajoute trois précisions décisives. Le loyer au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. Le locataire doit transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours. Enfin, si le bail principal prend fin, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit contre le bailleur.
- Un accord oral, un « pas de souci » au téléphone ou un silence ne valent pas autorisation : il faut un écrit.
- L'accord doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le prix.
- Une clause du bail qui interdit la sous-location rend la démarche encore plus claire : c'est non, sauf nouvel accord écrit.
Locataire : si vous souhaitez sincèrement sous-louer, faites la demande par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant la nature de la location (courte durée touristique), les périodes envisagées et le prix. Service-public.fr propose un modèle de demande d'autorisation.
Le plafond de loyer rend la sous-location touristique très difficile
C'est le point que beaucoup de locataires découvrent trop tard. Même avec l'accord écrit du propriétaire, le loyer de la sous-location, rapporté au mètre carré, ne peut pas dépasser celui du bail principal. Or tout l'intérêt économique d'Airbnb, pour un locataire, tient justement à l'écart entre un loyer mensuel et un prix à la nuitée, surtout à Nice en été ou pendant le Carnaval.
Autrement dit, une sous-location touristique « rentable » se heurte frontalement à la lettre de l'article 8. Le seul cadre réellement confortable est celui où le propriétaire donne un accord écrit explicite, en connaissance de cause, sur les conditions et le prix. Dans ce cas, les parties ont intérêt à faire relire l'accord par un professionnel du droit, car les modalités d'application du plafond à une location à la nuitée peuvent prêter à discussion.
Si le propriétaire accepte : ce que l'accord doit prévoir
Un propriétaire peut tout à fait consentir à une sous-location ponctuelle, par exemple pendant l'absence estivale de son locataire. Dans ce cas, l'accord écrit gagne à être précis : périodes autorisées, nombre maximal de nuits, prix ou méthode de fixation du prix, obligation de déclarer le meublé et d'afficher le numéro d'enregistrement, respect du règlement de copropriété, attestation d'assurance couvrant explicitement la location courte durée.
Il est aussi prudent de prévoir qui répond des dégradations et comment se fait l'état des lieux au retour du locataire. Le propriétaire reste bailleur de son locataire, pas des voyageurs : en cas de problème, c'est vers le locataire principal qu'il se retournera. Un modèle mal rédigé crée plus de risques qu'il n'en évite ; faites-le relire.
Cette tension n'est pas un détail technique : c'est la raison pour laquelle, dans la grande majorité des cas, la sous-location Airbnb d'un logement loué à l'année se fait sans autorisation, donc dans l'illégalité.
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L'arrêt du 12 septembre 2019 : les sous-loyers reviennent au propriétaire
La Cour de cassation (troisième chambre civile, 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-20.727) a tranché une question que les juges du fond se posaient depuis l'essor d'Airbnb. Dans cette affaire, le logement avait été sous-loué sur la plateforme sans l'accord du bailleur. La Cour a confirmé la résiliation du bail et la condamnation à rembourser les sommes perçues grâce aux sous-locations.
Le raisonnement juridique est intéressant. La Cour s'appuie sur les articles 546 et 547 du Code civil : sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. Le locataire ne peut donc pas les conserver, même s'il a par ailleurs payé son loyer normalement.
Depuis, cette solution est régulièrement appliquée par les juridictions. Pour un locataire, le calcul est vite fait : non seulement les revenus Airbnb ne lui restent pas, mais il peut perdre son logement et être condamné à des dommages et intérêts si le bailleur démontre un préjudice distinct.
À Nice, les règles locales s'appliquent aussi au locataire
Même avec l'accord écrit du propriétaire, le locataire qui loue en courte durée entre dans le régime du meublé de tourisme, avec toutes ses obligations. À Nice, ces règles sont parmi les plus encadrées de France.
Si c'est la résidence principale du locataire
Le logement peut être loué en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an à Nice, sans autorisation de changement d'usage. Il doit être déclaré et disposer d'un numéro d'enregistrement affiché sur chaque annonce. Dépasser le plafond expose à une amende civile, que service-public.fr chiffre à 10 000 €. Tous les détails sont dans notre guide sur la résidence principale et la règle des 120 jours.
Si ce n'est pas sa résidence principale
Un locataire qui ne vit pas dans le logement et le loue toute l'année aux voyageurs (ce que l'on appelle parfois « rent to rent ») transforme un logement en meublé de tourisme permanent. À Nice, cela suppose une autorisation de changement d'usage. Depuis le 1er septembre 2026, elle est temporaire (5 ans maximum, non renouvelable), limitée à une par propriétaire ou foyer fiscal, et contingentée dans 4 zones à quota. En pratique, sans l'implication écrite du propriétaire, aucune démarche sérieuse n'est envisageable. Et louer sans changement d'usage expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € par logement.
Pour le panorama complet, consultez notre page sur le changement d'usage à Nice et notre guide sur le numéro d'enregistrement.
Ce que la loi impose aux plateformes
Les plateformes ne sont pas de simples panneaux d'affichage. L'article L324-2-1 du Code du tourisme, modifié en dernier lieu par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, impose à toute plateforme de location de meublés de tourisme d'informer le loueur de ses obligations de déclaration ou d'autorisation, et d'obtenir de lui, avant la mise en ligne, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations, précisant si le logement est ou non sa résidence principale, et indiquant le numéro de déclaration. Ce numéro doit figurer sur l'annonce.
Les communes peuvent par ailleurs demander aux plateformes des données sur l'activité des logements. Pour un locataire qui sous-loue sans autorisation, cela signifie que l'annonce laisse des traces : déclaration sur l'honneur, numéro, calendrier, historique des avis. Ces éléments peuvent ensuite être utilisés par la mairie, ou par un propriétaire dans le cadre d'une procédure.
Les risques pour le locataire qui sous-loue sans accord
Récapitulons. Un locataire qui publie son logement sur Airbnb sans l'accord écrit de son propriétaire cumule plusieurs risques, qui peuvent s'additionner :
- Résiliation judiciaire du bail, puis expulsion. Le sous-locataire perd lui aussi tout titre d'occupation.
- Remboursement de l'intégralité des sous-loyers au propriétaire, sur le fondement de l'arrêt du 12 septembre 2019.
- Dommages et intérêts si le bailleur prouve un préjudice (dégradations, troubles dans la copropriété).
- Sanctions administratives propres à Nice : dépassement des 120 jours, absence de numéro d'enregistrement (amendes de 10 000 € ou 20 000 €), absence de changement d'usage (jusqu'à 100 000 € par logement).
- Fiscalité : les sommes encaissées puis restituées posent des questions de déclaration délicates. Seul un expert-comptable peut vous dire comment traiter votre situation.
- Assurance : un sinistre survenu pendant une sous-location non déclarée a de bonnes chances de ne pas être couvert par l'assurance habitation du locataire.
Cet article donne un cadre général, pas un avis juridique. Si vous êtes locataire et déjà engagé dans une sous-location, ou propriétaire face à une situation avérée, consultez un avocat en droit immobilier avant toute démarche.
Propriétaire bailleur : comment repérer et réagir
À Nice, la sous-location sauvage touche surtout les petites surfaces bien placées : Vieux-Nice, port, Jean-Médecin, Promenade. Les signaux d'alerte sont souvent remontés par la copropriété avant le propriétaire.
Les signaux qui doivent alerter
Des allées et venues de voyageurs avec valises, une boîte à clés apparue près de la porte de l'immeuble, des plaintes de voisins au syndic, un locataire qui semble « absent » de longues périodes. Le moyen le plus simple de vérifier : chercher le logement sur Airbnb en zoomant sur la carte du quartier, et comparer les photos avec l'état des lieux d'entrée. Un mobilier reconnaissable, une vue caractéristique, et le doute est levé.
Les bonnes étapes
Commencez par constituer des preuves : captures d'écran datées de l'annonce, du calendrier et des avis voyageurs, éventuellement constat d'huissier (commissaire de justice) pour donner une force probante incontestable. Adressez ensuite une mise en demeure au locataire par lettre recommandée. Si la situation persiste, un avocat pourra engager une action en résiliation du bail et en restitution des sous-loyers. Vous pouvez aussi signaler l'annonce à la plateforme.
Évitez toute action de force : changer la serrure ou pénétrer dans le logement sans décision de justice vous mettrait vous-même en faute. Un mandataire professionnel titulaire de la carte G ou un avocat vous évitera ces écueils.
L'alternative légale : confier votre bien à une conciergerie
Si un locataire a cherché à exploiter votre appartement sur Airbnb, c'est souvent qu'il y a un vrai potentiel. La question devient alors : pourquoi ne pas capter ce revenu vous-même, dans les règles ? C'est le propriétaire qui peut demander les autorisations nécessaires, déclarer le meublé, obtenir le numéro d'enregistrement et choisir le bon régime fiscal.
La Joyeuse Conciergerie gère des appartements à Nice pour le compte de leurs propriétaires, sous mandat de gestion et avec la carte G, dans le respect des règles locales. Commission de 20 % HT (24 % TTC) des revenus, tout inclus et sans engagement, un fonds de dépannage de 250 € constitué par le propriétaire pour les petites interventions, et un rapport détaillé chaque vendredi. Si votre bien ne peut pas obtenir de changement d'usage, le bail mobilité géré avec Cabinet Immobilier Nice (15 % HT, soit 18 % TTC) offre une voie légale en meublé de 1 à 10 mois.
Pour le propriétaire, la différence est nette : les revenus lui reviennent directement, le logement est entretenu entre chaque séjour, les voyageurs sont vérifiés, et la copropriété sait à qui s'adresser. Plutôt que de subir une activité cachée dans son propre appartement, il la pilote, avec un interlocuteur identifié et des comptes rendus réguliers.
Pour savoir ce que votre appartement pourrait rapporter en location courte durée légale, demandez une estimation de revenus gratuite, ou découvrez notre conciergerie Airbnb à Nice.
