Qui décide à Saint-Jean-Cap-Ferrat ?
Saint-Jean-Cap-Ferrat est une commune membre de la Métropole Nice Côte d’Azur. Trois niveaux interviennent dans la location de meublés de tourisme.
- La Métropole : elle délibère sur l’instauration du changement d’usage et sur son règlement pour chaque commune qui le demande. Elle perçoit aussi la taxe de séjour sur tout son territoire.
- La commune : elle reçoit la déclaration des meublés de tourisme et, si un règlement de changement d’usage existe, c’est le maire qui délivre les autorisations. Son service urbanisme renseigne sur le plan local d’urbanisme métropolitain.
- L’État : il fixe le cadre national du code du tourisme (déclaration, plafond de jours pour la résidence principale, amendes) et du code de la construction et de l’habitation.
Point clé : pour une commune de moins de 200 000 habitants hors petite couronne parisienne, le changement d’usage n’est pas obligatoire. Il ne s’applique que si l’intercommunalité l’a instauré pour la commune, par délibération. C’est ce qu’a fait la Métropole pour Villefranche-sur-Mer en décembre 2023. Pour Saint-Jean-Cap-Ferrat, nous n’en avons pas trouvé.
Le règlement métropolitain de Nice ne s’applique pas sur la presqu’île
La délibération n° 2.1 du Conseil métropolitain du 22 juin 2026 adopte un règlement de changement d’usage « pour la ville de Nice », applicable au 1er septembre 2026. Ses autorisations temporaires de 5 ans non renouvelables, ses 4 zones à quota (47 + 204 + 324 + 116 = 691 autorisations en 2026) et son instruction en 4 mois concernent uniquement des quartiers niçois.
La foire aux questions de la Métropole le confirme : seule Nice est concernée par ce règlement, et Villefranche-sur-Mer applique sa propre réglementation depuis le 1er juillet 2024. Saint-Jean-Cap-Ferrat n’est citée ni dans l’un ni dans l’autre.
Si vous gérez aussi un bien à Nice, les règles niçoises sont détaillées dans notre guide du changement d’usage à Nice. Pour la commune voisine, lisez notre article sur la réglementation Airbnb à Villefranche-sur-Mer, dont les règles sont très différentes.
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Changement d’usage : ce que nous avons trouvé (et pas trouvé)
Nous avons cherché un règlement de changement d’usage pour Saint-Jean-Cap-Ferrat sur le site de la mairie, sur le site de la Métropole et sur le portail de la taxe de séjour métropolitaine. Résultat au 5 octobre 2026 : aucune délibération, aucun règlement, aucun formulaire de demande. La page tourisme de la mairie ne mentionne que la taxe de séjour.
À notre connaissance, il n’est donc pas nécessaire aujourd’hui d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour louer une résidence secondaire en courte durée à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Il n’y a pas non plus de compensation ni de quota.
Certains sites privés affirment le contraire, par exemple une limite d’une autorisation de six ans par foyer. Cette règle existe bien, mais à Villefranche-sur-Mer : nous n’en avons trouvé aucune trace officielle pour Saint-Jean-Cap-Ferrat. Méfiez-vous des copier-coller d’une commune à l’autre.
Ce constat peut changer vite : il suffit d’une délibération métropolitaine pour instaurer le changement d’usage, comme à Villefranche. Avant d’acheter ou de lancer une location, demandez par écrit au service urbanisme de la mairie si un règlement est en vigueur ou en préparation.
Résidence principale : le plafond de 120 jours
Si vous louez votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an, le code du tourisme fixe une limite de 120 jours de location par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Le dépassement est passible d’une amende civile.
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, une commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours, par délibération motivée. Nous n’avons trouvé aucune délibération de ce type à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Le plafond applicable reste donc, à notre connaissance, de 120 jours.
Pour comprendre comment se comptent ces jours et ce qu’est une résidence principale au sens de la loi, notre page sur la règle des 120 jours reste valable sur le principe.
Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement
Tout meublé de tourisme doit être déclaré. Depuis le 20 mai 2026, le code du tourisme prévoit que cette déclaration se fait sur un téléservice national, qui attribue un numéro d’enregistrement à afficher sur chaque annonce. Selon la Direction générale des entreprises, ce téléservice doit ouvrir au 4e trimestre 2026.
Le portail de la taxe de séjour de la Métropole décrit une procédure communale de numéro d’enregistrement pour Nice et pour Villefranche-sur-Mer, mais pas pour Saint-Jean-Cap-Ferrat. À notre connaissance, la commune n’a pas ouvert de téléservice propre. En attendant le téléservice national, la démarche à accomplir est la déclaration en mairie avec le formulaire cerfa n° 14004. Faites-la confirmer par la mairie.
Dès l’ouverture du téléservice national, prévoyez de déclarer votre bien et d’ajouter le numéro sur toutes vos annonces Airbnb et Booking. Les amendes prévues sont lourdes : jusqu’à 10 000 € pour défaut de déclaration et 20 000 € pour fausse déclaration. Notre page sur le numéro d’enregistrement suit ce calendrier de près.
Taxe de séjour, copropriété, DPE et fiscalité
Que la commune réglemente ou non le changement d’usage, plusieurs obligations s’appliquent à toute location courte durée sur la presqu’île.
Taxe de séjour et taxe d’habitation
La taxe de séjour est perçue par la Métropole Nice Côte d’Azur, et non par la commune. La mairie le rappelle sur son site : elle est collectée par les hébergeurs, reversée à la Métropole, puis à l’Office de tourisme métropolitain. Une taxe additionnelle régionale de 34 % s’ajoute dans les Alpes-Maritimes.
Airbnb collecte et reverse la taxe pour vous. Vous devez quand même créer un compte hébergeur sur le portail de la taxe de séjour de la Métropole et y déclarer vos nuitées par quadrimestre, même lorsque le montant à payer est de 0 €. Notre guide de la taxe de séjour détaille ce fonctionnement, commun à toute la Métropole.
Côté taxe d’habitation, Saint-Jean-Cap-Ferrat applique une majoration de la taxe sur les résidences secondaires, selon les informations publiques disponibles. Son taux exact figure sur votre avis d’imposition.
Copropriété, DPE et fiscalité
Pas de changement d’usage ne veut pas dire pas de règles privées. Si votre appartement est en copropriété, le règlement peut interdire la location meublée touristique, et la loi Le Meur a facilité certains votes en assemblée générale. Lisez notre guide copropriété et loi Le Meur avant de publier une annonce.
Si un changement d’usage était un jour instauré à Saint-Jean-Cap-Ferrat, un DPE classé entre A et E serait exigé pour obtenir l’autorisation. Anticipez avec notre guide DPE et location courte durée.
La fiscalité est nationale. En micro-BIC sur les revenus 2026, un meublé de tourisme non classé bénéficie d’un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes ; un meublé classé, de 50 % jusqu’à 83 600 €. Les prélèvements sociaux sont de 18,6 %. Sur une villa, les recettes dépassent vite ces seuils : le régime réel devient souvent la seule option. Lisez nos guides déclarer ses revenus Airbnb et LMNP 2026, puis faites valider votre situation par un expert-comptable.
Le marché de la presqu’île : villas, appartements et saison
Saint-Jean-Cap-Ferrat attire une clientèle internationale pour la Villa Ephrussi de Rothschild, le sentier du littoral, le port et les plages. L’offre mêle grandes villas et appartements autour du village et du port.
Le calendrier régional porte la demande : la période du Carnaval de Nice en février, le Grand Prix de Monaco en mai, puis l’été, de loin la période la plus recherchée. La commune organise aussi ses propres rendez-vous culturels, comme le festival Saint Jazz Cap Ferrat. Pour les villas, les séjours d’une semaine ou plus sont courants. Rappel utile : une location saisonnière consentie à un même locataire ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs.
Une villa haut de gamme demande une exploitation exigeante : ménage, linge, entretien de la piscine et du jardin, assurance adaptée (voir notre guide assurance Airbnb). Découvrez notre conciergerie Airbnb à Saint-Jean-Cap-Ferrat : commission de 20 % HT (24 % TTC) des revenus, sans engagement, rapport détaillé chaque vendredi et fonds de dépannage de 250 €, alimenté par le propriétaire, pour les petites interventions.
Avant d’acheter ou de louer : la check-list
Parce que la situation réglementaire de Saint-Jean-Cap-Ferrat repose sur une absence de règlement, et non sur un texte qui vous accorde un droit, la prudence s’impose avant un achat destiné à la location courte durée. Voici les vérifications que nous recommandons.
- Écrire au service urbanisme de la mairie pour demander si un règlement de changement d’usage est en vigueur ou à l’étude, et conserver la réponse.
- Lire le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, pour repérer une clause d’habitation bourgeoise ou un projet de vote.
- Faire réaliser un DPE à jour, même si, à notre connaissance, aucun règlement communal ne l’exige aujourd’hui pour un meublé de tourisme.
- Déclarer le meublé en mairie, puis sur le téléservice national dès son ouverture, et afficher le numéro sur chaque annonce.
- Créer votre compte hébergeur sur le portail de la taxe de séjour de la Métropole avant la première réservation.
- Choisir votre régime fiscal avec un expert-comptable et envisager le classement du meublé, qui change l’abattement micro-BIC.
Si le bien est votre résidence principale, tenez un décompte précis des nuits louées dans l’année civile : la plateforme peut transmettre ces informations à la commune, et le dépassement des 120 jours est sanctionné.
Sources et date de vérification
Ces informations ont été vérifiées le 5 octobre 2026. L’absence de règlement de changement d’usage à Saint-Jean-Cap-Ferrat est un constat fait sur les sources publiques, pas une confirmation écrite de la mairie : vérifiez auprès du service urbanisme, et consultez un notaire, un avocat ou un expert-comptable pour votre situation personnelle.
- Mairie de Saint-Jean-Cap-Ferrat : pages « Favoriser le tourisme et l’attractivité » (taxe de séjour) et « Urbanisme & habitat » (saint-jean-cap-ferrat.fr).
- Métropole Nice Côte d’Azur : foire aux questions sur les changements d’usage et page « Logements en meublés touristiques ».
- Règlement des changements d’usage de la ville de Nice applicable au 1er septembre 2026 (délibération n° 2.1 du Conseil métropolitain du 22 juin 2026).
- Délibération n° 4.9 du Bureau métropolitain du 11 décembre 2023 (règlement propre à Villefranche-sur-Mer).
- Portail de la taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur (taxedesejour.ofeaweb.fr).
- Légifrance, article L324-1-1 du code du tourisme (version en vigueur au 20 mai 2026) ; service-public.fr, fiche sur la déclaration des meublés de tourisme ; Direction générale des entreprises (API Meublés).
