Qui fixe les règles à Villefranche-sur-Mer ?
Villefranche-sur-Mer est l’une des communes membres de la Métropole Nice Côte d’Azur. Le partage des rôles est précis, et il explique beaucoup de confusions entendues chez les propriétaires.
La Métropole délibère sur le règlement de changement d’usage : c’est son Bureau métropolitain qui l’a adopté pour Villefranche. La commune, elle, a demandé ce règlement, instruit les dossiers et délivre les autorisations : selon le code de la construction et de l’habitation, l’autorisation de changement d’usage est accordée par le maire de la commune où se trouve le logement. Enfin, l’État fixe le cadre général : déclaration des meublés, plafond de jours pour la résidence principale, amendes.
- 31 octobre 2023 : le conseil municipal de Villefranche décide d’instaurer la procédure de changement d’usage et saisit la Métropole.
- 11 décembre 2023 : délibération n° 4.9 du Bureau métropolitain, « Commune de Villefranche-sur-Mer – Adoption du règlement des changements d’usage », votée à l’unanimité.
- 1er juillet 2024 : entrée en vigueur du règlement, y compris pour les loueurs déjà en activité avant cette date.
- 26 janvier 2024 : délibération du conseil municipal sur l’obligation d’enregistrement des hébergements touristiques.
Le changement d’usage n’est pas automatique hors des grandes villes. Pour une commune de moins de 200 000 habitants, il s’applique seulement si l’intercommunalité l’a instauré. À Villefranche, c’est le cas depuis le 1er juillet 2024.
Le règlement niçois du 22 juin 2026 ne s’applique pas à Villefranche
C’est la question que nous posent le plus souvent les propriétaires de la rade : les nouvelles règles de Nice valent-elles aussi pour Villefranche ? La réponse est non.
La délibération n° 2.1 du Conseil métropolitain du 22 juin 2026 adopte un règlement « pour la ville de Nice », applicable au 1er septembre 2026. Ses autorisations temporaires de 5 ans, ses 4 zones à quota (691 autorisations en 2026) et son instruction en 4 mois avec silence valant refus concernent Nice seulement. La foire aux questions de la Métropole le dit clairement : seule Nice est concernée, et Villefranche-sur-Mer a sa propre réglementation depuis le 1er juillet 2024.
À l’inverse, le règlement de Villefranche précise qu’il s’applique « à la commune de Villefranche-sur-Mer exclusivement ». Si vous possédez un bien de chaque côté de la limite communale, vous avez donc deux régimes différents à suivre. Pour la partie niçoise, consultez notre guide du changement d’usage à Nice et notre page sur les zones à quotas.
Guide gratuit
Recevez le guide complet du propriétaire Airbnb à Nice
Marché, revenus, réglementation 2026, erreurs à éviter et leviers concrets — en un seul document. Gratuit, accès immédiat.
Résidence secondaire : l’autorisation de changement d’usage
Louer de façon répétée, pour de courtes durées, un logement à une clientèle de passage constitue un changement d’usage. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, l’autorisation est nécessaire dès la première nuit. L’ensemble du territoire communal est concerné.
Particuliers : une autorisation personnelle de 6 ans
Le propriétaire personne physique peut obtenir une seule autorisation temporaire, sans compensation, d’une durée de six ans. Elle est non renouvelable, non fractionnable et ne peut pas être suspendue à la demande du propriétaire. Elle est nominative et incessible : elle suit la personne, pas le logement, et ne peut pas être transférée sur un autre bien.
Une seule autorisation de ce type est délivrée par foyer fiscal. Un couple qui forme un foyer fiscal n’en obtient qu’une. Une indivision compte comme un seul propriétaire, avec l’accord de tous les indivisaires.
Au-delà des six ans, ou pour un deuxième logement, il faut passer au régime de la compensation.
Sociétés et SCI : compensation dès le premier logement
Pour une personne morale, SCI comprise, l’autorisation est soumise à compensation dès le premier logement loué en meublé de tourisme. L’autorisation obtenue est alors réelle et définitive : elle est attachée au local.
La compensation et les trois secteurs
Compenser, c’est transformer en logement, au même moment, un local qui n’était pas à usage d’habitation (bureau, commerce, etc.). Le local proposé doit être de qualité et de surface équivalentes, décent, et situé dans le même secteur que le logement transformé. Le règlement découpe la commune en trois secteurs, définis à partir d’une étude de 2023 : le port, le col de Villefranche et le mont Leuze. Les commerces en rez-de-chaussée avec vitrine sur rue ne peuvent pas servir de compensation.
À notre connaissance, il n’existe pas de quota chiffré d’autorisations à Villefranche, contrairement à Nice. La limitation vient de la règle « une autorisation temporaire par propriétaire » et de la compensation, qui est rare et coûteuse sur un territoire aussi contraint.
Les demandes se déposent en ligne sur la plateforme indiquée par la mairie, ou par courrier au service changement d’usage. Le service répond par mail et par téléphone et reçoit du lundi au vendredi. Avant d’acheter un bien pour le louer, demandez-lui une confirmation écrite de votre situation : c’est le meilleur réflexe.
Le délai d’instruction prévu par le règlement de Villefranche est de deux mois à compter du dossier complet, et le silence vaut accord. C’est l’inverse de Nice, où le silence vaut refus après 4 mois. Ne mélangez pas les deux procédures.
Résidence principale : 120 jours par an sans autorisation
Si le logement est votre résidence principale, c’est-à-dire occupé au moins huit mois par an, vous pouvez le louer en courte durée sans autorisation de changement d’usage, dans la limite de 120 jours par an. Le règlement de Villefranche, la page officielle de la mairie et le guide du propriétaire édition 2026 retiennent tous ce plafond de 120 jours. Les chambres d’hôtes et chambres chez l’habitant ne sont pas concernées par le changement d’usage.
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, une commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par délibération motivée. Nice l’a fait en 2025, avant de revenir à 120 jours au 1er septembre 2026. Certains sites privés annoncent un plafond de 90 jours à Villefranche à partir de 2026 : nous n’avons trouvé aucune délibération officielle en ce sens, et les documents de la mairie consultés le 5 octobre 2026 indiquent toujours 120 jours. En cas de doute, faites-vous confirmer le chiffre par écrit par le service changement d’usage.
Au-delà de 120 jours, la location de la résidence principale bascule dans le régime du changement d’usage. Le code du tourisme prévoit en outre une amende civile pour dépassement du plafond. Pour le détail du fonctionnement, notre guide sur la résidence principale et la règle des 120 jours reste valable sur le principe, même s’il est écrit pour Nice.
Déclaration et numéro d’enregistrement
Toute location touristique à Villefranche doit être déclarée, résidence principale comprise, dès la première nuitée. Par sa délibération du 26 janvier 2024, la commune a mis en place la déclaration avec enregistrement : un téléservice communal délivre immédiatement un numéro d’enregistrement de 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces, et il est différent du numéro de votre autorisation de changement d’usage. Si vous en avez déjà un, inutile de recommencer.
Un changement arrive. Depuis le 20 mai 2026, le code du tourisme prévoit une déclaration auprès d’un téléservice national. Selon la Direction générale des entreprises, sa mise en service est prévue au 4e trimestre 2026. La mairie de Villefranche indique que ses numéros resteront valides 8 mois après cette reprise par l’État ; il faudra ensuite refaire une déclaration sur le téléservice national. Notre page sur le numéro d’enregistrement détaille ce calendrier.
Les sanctions prévues par le code du tourisme : jusqu’à 10 000 € d’amende pour défaut de déclaration et 20 000 € pour fausse déclaration ou faux numéro. Pour une location sans autorisation de changement d’usage, l’amende civile peut atteindre 100 000 € par logement, avec une astreinte possible pour le retour à l’habitation.
Taxe de séjour et taxe d’habitation
La taxe de séjour est perçue par la Métropole Nice Côte d’Azur, avec les mêmes tarifs dans toutes ses communes, puis reversée à l’Office de tourisme métropolitain. Dans les Alpes-Maritimes, une taxe additionnelle régionale de 34 % s’y ajoute. Airbnb la collecte et la reverse pour vous.
Attention au point que beaucoup oublient : vous devez quand même créer un compte hébergeur sur le portail de la taxe de séjour de la Métropole et déclarer vos nuitées trois fois par an, à la fin de chaque quadrimestre. Pour les réservations passées par une plateforme qui collecte, la déclaration aboutit à 0 € à payer, avec l’export CSV de la plateforme en pièce jointe. Une période sans location se déclare aussi, à 0 €. Le mécanisme est détaillé dans notre guide de la taxe de séjour.
Côté taxe d’habitation, Villefranche fait partie des communes qui peuvent majorer la taxe sur les résidences secondaires. Lors du conseil municipal du 19 juin 2023, le maire a indiqué que la commune l’avait portée au maximum légal de 60 %. Vérifiez le taux appliqué sur votre avis d’imposition.
Copropriété, DPE et fiscalité
Une autorisation de changement d’usage est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers. Si votre règlement de copropriété interdit la location meublée touristique, l’autorisation municipale ne vous protège pas. La mairie demande d’ailleurs au propriétaire d’attester sur l’honneur que le règlement ne s’y oppose pas. Notre guide copropriété et loi Le Meur explique ce que votre syndic peut voter.
Le règlement exige aussi un logement décent. Côté énergie, la loi impose un DPE classé entre A et E pour louer en meublé de tourisme lorsqu’une autorisation de changement d’usage est demandée : voir notre guide DPE et location courte durée.
Enfin, la fiscalité est la même qu’à Nice. En micro-BIC sur les revenus 2026, un meublé de tourisme non classé bénéficie d’un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, contre 50 % jusqu’à 83 600 € pour un meublé classé. Les prélèvements sociaux sont de 18,6 %. Pour votre déclaration, lisez notre guide déclarer ses revenus Airbnb et le guide LMNP 2026, puis faites valider votre cas par un expert-comptable.
Le marché locatif de Villefranche : rade, escales et saison
La demande à Villefranche repose sur la rade, la vieille ville et sa citadelle, et la gare située sur la ligne Nice-Monaco. La rade accueille de nombreuses escales de paquebots de croisière, qui font connaître la commune à une clientèle internationale.
La saison commence tôt. Le Combat naval fleuri anime le port de la Santé pendant la période du Carnaval de Nice (il a eu lieu le 16 février 2026). Le Grand Prix de Monaco, en mai, remplit les logements de toute la côte entre Nice et Monaco. L’été reste la période la plus demandée, avec une forte clientèle étrangère.
Cette rareté a un revers : avec une seule autorisation temporaire par propriétaire et une compensation difficile à trouver, chaque autorisation vaut cher. Avant tout achat, vérifiez la situation réglementaire du bien et la vôtre. Pour estimer le potentiel d’un logement, utilisez notre estimation de revenus ou découvrez notre conciergerie Airbnb à Villefranche-sur-Mer : commission de 20 % HT (24 % TTC) des revenus, sans engagement, avec un rapport détaillé chaque vendredi.
Sources et date de vérification
Les règles ci-dessus ont été vérifiées le 5 octobre 2026 sur les sources officielles suivantes. Elles peuvent évoluer : avant toute décision, contactez le service changement d’usage de la mairie et, pour votre situation personnelle, un notaire, un avocat ou un expert-comptable.
- Mairie de Villefranche-sur-Mer, page « Changement d’usage » (villefranche-sur-mer.fr/mairie/changement-dusage).
- Délibération n° 4.9 du Bureau métropolitain du 11 décembre 2023, acte exécutoire au 15 décembre 2023.
- Règlement des changements d’usage de Villefranche-sur-Mer applicable au 1er juillet 2024.
- Guide du propriétaire de meublés de tourisme de Villefranche-sur-Mer, édition 2026, et dépliant municipal « Louer son logement ou son meublé touristique ».
- Procès-verbal du conseil municipal de Villefranche-sur-Mer du 19 juin 2023.
- Métropole Nice Côte d’Azur : foire aux questions sur les changements d’usage et règlement de Nice (délibération n° 2.1 du 22 juin 2026).
- Portail de la taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur (taxedesejour.ofeaweb.fr).
- Légifrance, article L324-1-1 du code du tourisme (version en vigueur au 20 mai 2026) ; service-public.fr ; Direction générale des entreprises (API Meublés).
