Airbnb à Roquebrune-Cap-Martin : la réglementation 2026

Qui décide à Roquebrune-Cap-Martin ?

Roquebrune-Cap-Martin fait partie de la Communauté d'agglomération de la Riviera Française (CARF), avec Menton, Beausoleil, La Turbie et onze autres communes de l'est du département. Les règles de location courte durée y sont pourtant fixées au niveau communal. C'est le conseil municipal qui a institué le changement d'usage et l'enregistrement, et c'est la mairie qui instruit les demandes.

La commune n'appartient pas à la Métropole Nice Côte d'Azur. Le règlement métropolitain adopté le 22 juin 2026 (autorisations de 5 ans non renouvelables, quatre zones à quotas) ne s'y applique donc pas. Ne transposez pas les règles niçoises à un bien du Cap-Martin ou du village.

Le socle national s'applique en revanche pleinement. Il comprend le code du tourisme (déclaration, plafond de jours), le code de la construction et de l'habitation (changement d'usage, sanctions) et la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. C'est elle qui a permis à la commune de passer à 90 jours.

Résidence principale : 90 jours par an depuis 2025

C'est le changement le plus important et le plus méconnu. La délibération n° 10-2025 du 25 février 2025 a abaissé le plafond de location de la résidence principale en meublé de tourisme de 120 à 90 jours au cours d'une même année civile, « à compter du 1er janvier 2025 ». Le conseil municipal l'a motivée par les difficultés de logement des résidents permanents et la préservation du cadre de vie. Le portail officiel de déclaration de la commune affiche bien ce plafond de 90 jours.

Attention : la page « Professionnels » du site de la mairie mentionnait encore 120 jours lors de notre vérification. En cas de contradiction, c'est la délibération qui fait foi. Nous vous conseillons de raisonner sur 90 jours et de demander une confirmation écrite à la mairie si vous avez un doute.

En pratique, 90 nuits correspondent à peu près à un été complet. Si vous louez votre résidence principale pendant vos vacances, cela reste confortable. Si vous comptiez ajouter le Grand Prix, quelques ponts et des week-ends d'automne, votre calendrier doit être revu.

Résidence secondaire : le changement d'usage depuis 2018

Louer de manière répétée pour de courtes durées un logement qui n'est pas votre résidence principale constitue un changement d'usage au sens du code de la construction et de l'habitation. Roquebrune-Cap-Martin a soumis ce changement à autorisation par une délibération n° 16-2018 du 8 janvier 2018. Le texte intégral de cette délibération n'est plus en ligne sur le site de la commune. Nous en reprenons les conditions telles que la mairie les présente aujourd'hui :

• Une autorisation valable 10 ans.
• Trois autorisations au maximum pour un même propriétaire, sur des logements distincts.
• Une autorisation personnelle et intransmissible : elle ne suit pas le bien en cas de vente.
• Pas de compensation : vous n'avez pas à transformer un autre local en logement.
• En copropriété : un extrait du règlement de copropriété mentionnant qu'il ne s'oppose pas au changement d'usage.

Un point mérite votre vigilance. La page de la mairie présente l'autorisation comme nécessaire « si vous louez votre bien plus de 120 jours par an ». Juridiquement, la location répétée de courte durée d'une résidence secondaire relève du changement d'usage dès lors que la commune l'a institué. Pour une résidence secondaire, nous vous recommandons donc de déposer la demande avant toute mise en location, et de faire préciser par la mairie les conditions de renouvellement au terme des 10 ans. Le portail de déclaration de la commune renvoie d'ailleurs vers la mairie pour toute demande de changement d'usage.

Les sanctions sont lourdes. Louer sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement (article L651-2 du code de la construction et de l'habitation, depuis la loi du 19 novembre 2024), avec obligation de remettre le logement à usage d'habitation.

Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement

Par une délibération n° 17-2018 du 8 janvier 2018, la commune a institué la procédure d'enregistrement préalable pour tout meublé de tourisme situé sur son territoire. La déclaration se fait gratuitement en ligne sur le téléservice DéclaLoc, qui délivre immédiatement un numéro. Ce numéro doit figurer dans chacune de vos annonces. Il est aussi demandé par les plateformes, qui doivent l'afficher.

La loi Le Meur crée un téléservice national d'enregistrement. Selon le portail de la commune, son ouverture, prévue au 20 mai 2026, est reportée au dernier trimestre 2026, sans date précise ni adresse connue à ce jour. Les meublés devront y être enregistrés. Surveillez cette échéance, surtout si votre annonce tourne déjà.

La déclaration porte sur le logement. Un changement de propriétaire, de statut (principale ou secondaire) ou de classement doit être mis à jour, faute de quoi le numéro affiché ne correspond plus à la réalité.

Taxe de séjour : perçue par la commune

La taxe de séjour est instituée par la commune de Roquebrune-Cap-Martin, au régime « au réel ». Elle est payée par les voyageurs majeurs, par nuit, et collectée par l'hébergeur ou la plateforme. Selon le débat d'orientation budgétaire 2025 de la commune, son produit est intégralement reversé à l'EPIC « Office d'Animation Touristique ».

Pour un meublé non classé, le tarif applicable au 1er janvier 2026 est de 5 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, plafonné à 4,00 €, auquel s'ajoute la taxe additionnelle de 34 %. Le portail officiel précise que, dans les Alpes-Maritimes, cette majoration de 34 % est perçue au profit de la Société de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur. Les meublés classés relèvent de tarifs fixes par catégorie d'étoiles, consultables sur le même portail.

Airbnb collecte et reverse la taxe pour les réservations qu'il encaisse. Pour vos locations directes, vous la percevez vous-même et vous la déclarez chaque mois avant le 15 sur la plateforme de la commune. Si vous n'avez eu aucune location directe, faites une déclaration à zéro. Le service gestionnaire est la régie centrale de la mairie.

Copropriété, DPE, taxe d'habitation et fiscalité

Copropriété. De nombreux appartements de Carnolès ou du bord de mer sont en copropriété. La mairie exige un extrait du règlement pour l'autorisation de changement d'usage, et la loi Le Meur a modifié les règles de vote en assemblée générale. Lisez notre guide copropriété et loi Le Meur avant de vous engager.

DPE. Un meublé de tourisme en résidence secondaire doit être classé de A à E sur l'étiquette énergie, puis de A à D à partir de 2034. Les villas anciennes du Cap-Martin ne sont pas toujours bien placées : notre page sur le DPE des meublés de tourisme vous aide à anticiper.

Taxe d'habitation. La commune applique une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, évoquée dans son débat d'orientation budgétaire 2025. Le taux exact figure sur votre avis d'imposition.

Fiscalité. Sur les revenus 2026, le micro-BIC prévoit un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, et de 50 % dans la limite de 83 600 € pour un meublé classé en étoiles. Les prélèvements sociaux sont de 18,6 %. Pour la déclaration, voyez notre guide pour déclarer vos revenus Airbnb, et pour le choix du régime, notre guide LMNP 2026. Faites valider votre situation par un expert-comptable.

Le marché de Roquebrune-Cap-Martin : un calendrier événementiel unique

Roquebrune-Cap-Martin combine plusieurs visages : le village médiéval perché autour de son château, la presqu'île du Cap-Martin et ses villas, et le quartier balnéaire de Carnolès, côté Menton. Le sentier du littoral qui contourne le cap et les sites d'architecture moderne (le Cabanon de Le Corbusier, la villa E-1027 d'Eileen Gray) attirent une clientèle culturelle internationale.

Le calendrier est dominé par la Principauté voisine. En avril, le Rolex Monte-Carlo Masters se dispute au Monte-Carlo Country Club, qui se trouve sur le territoire de la commune. Fin mai, le Grand Prix de Monaco fait grimper la demande sur toute la frontière. Pour cette semaine, notre article Airbnb pendant le Grand Prix de Monaco donne la méthode. En septembre, le Monaco Yacht Show prend le relais, puis l'été balnéaire couvre juillet et août.

Avec 90 jours de location possibles en résidence principale, ces temps forts deviennent stratégiques. Mieux vaut réserver vos nuits pour le tournoi de tennis, le Grand Prix et le cœur de l'été que de les consommer sur des week-ends de basse saison. Pour le régime voisin, très différent sur la durée des autorisations, consultez notre guide de la réglementation Airbnb à Menton.

Notre accompagnement et la check-list du propriétaire

Avant de mettre votre bien en ligne, vérifiez point par point :

• Le statut du logement : résidence principale (90 jours par an maximum) ou résidence secondaire (autorisation de changement d'usage).
• L'autorisation de changement d'usage obtenue avant la première location, pour une résidence secondaire.
• Le règlement de copropriété et l'extrait demandé par la mairie.
• Un DPE classé de A à E.
• La déclaration sur DéclaLoc et le numéro affiché sur chaque annonce, puis l'inscription au téléservice national dès son ouverture.
• Un compte sur la plateforme de taxe de séjour de la commune, et une déclaration mensuelle des nuitées directes.
• Le choix fiscal (classement, micro-BIC ou réel), validé avec un expert-comptable.

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Sources et date de vérification

Informations vérifiées le 5 octobre 2026 sur les sources suivantes. La mairie de Roquebrune-Cap-Martin reste l'interlocuteur de référence en cas de doute.

• Ville de Roquebrune-Cap-Martin, procès-verbal du conseil municipal du 25 février 2025 : délibération n° 10-2025 (plafond de 90 jours) et visa de la délibération n° 17-2018 du 8 janvier 2018 (enregistrement) ; débat d'orientation budgétaire 2025 (taxe de séjour, majoration des résidences secondaires).
• Ville de Roquebrune-Cap-Martin, page « Professionnels - Commerçants » : conditions de l'autorisation de changement d'usage (10 ans, trois autorisations, sans compensation).
• Portail officiel de la taxe de séjour et des déclarations de la commune (roquebrunecapmartin.taxesejour.fr) : DéclaLoc, plafond de 90 jours, tarifs 2026, taxe additionnelle de 34 %, calendrier du numéro national.
• Service-public.fr, fiche « Mettre en location sa résidence secondaire » (F2043) : DPE, amende jusqu'à 100 000 €.
• Légifrance, article L651-2 du code de la construction et de l'habitation ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
• Insee, fiche intercommunalité « CA de la Riviera Française » ; office de tourisme régional pour l'adresse du Monte-Carlo Country Club.
• Point non vérifié sur source primaire : le numéro et la date de la délibération instituant le changement d'usage (n° 16-2018 du 8 janvier 2018) proviennent d'une documentation professionnelle. Le texte n'est plus en ligne sur le site de la commune.