Airbnb à Menton : la réglementation 2026 expliquée aux propriétaires

Qui fixe les règles de la location courte durée à Menton ?

Menton appartient à la Communauté d'agglomération de la Riviera Française (CARF), qui regroupe quinze communes de l'est des Alpes-Maritimes, de Beausoleil et La Turbie jusqu'à la vallée de la Roya. Ce n'est pas la CARF qui délibère sur le changement d'usage des logements : à Menton, c'est le conseil municipal qui a institué le régime, et c'est le maire qui délivre les autorisations.

Conséquence directe : le règlement de changement d'usage adopté par la Métropole Nice Côte d'Azur (délibération du 22 juin 2026, autorisations temporaires de 5 ans, zones à quotas) ne concerne pas Menton. Menton ne fait pas partie de la Métropole. Les quotas, les zones IRIS et la règle d'une autorisation par foyer fiscal que vous avez peut-être lus pour Nice ne s'appliquent pas ici.

Les règles nationales, en revanche, s'appliquent bien : code du tourisme (déclaration, plafond de jours pour la résidence principale), code de la construction et de l'habitation (changement d'usage, sanctions), loi du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur » (DPE, copropriété, pouvoirs des maires). Si vous comparez avec Nice, notre guide de la réglementation Airbnb à Nice détaille l'autre régime.

Résidence principale : 120 jours par an et une déclaration

Si le logement est votre résidence principale, vous n'avez pas besoin d'autorisation de changement d'usage. La délibération municipale de 2017 le rappelle explicitement. Elle définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La location touristique de votre résidence principale reste plafonnée. À la date de notre vérification, le portail officiel de la commune affiche un plafond de 120 jours par an. La loi Le Meur permet aux communes d'abaisser ce plafond à 90 jours par délibération. À notre connaissance, Menton ne l'a pas fait : nous n'avons trouvé aucune délibération en ce sens. Vérifiez auprès de la mairie avant de bâtir votre calendrier, car une décision peut intervenir à tout moment.

Même en résidence principale, la déclaration en mairie est obligatoire et le numéro qui vous est attribué doit figurer sur vos annonces (voir plus bas).

• Le plafond se compte en nuits louées par année civile, toutes plateformes confondues.
• Tenez votre propre décompte : c'est à vous de prouver que vous respectez le plafond si la mairie le demande.
• Au-delà du plafond, le logement n'est plus considéré comme une simple résidence principale louée occasionnellement : il faut alors se poser la question du changement d'usage.

Résidence secondaire : l'autorisation de changement d'usage

Louer de manière répétée pour de courtes durées un logement qui n'est pas votre résidence principale constitue, au sens du code de la construction et de l'habitation, un changement d'usage. Par sa délibération n° 204/17 du 30 octobre 2017, le conseil municipal de Menton a soumis ce changement à autorisation préalable du maire, en s'appuyant sur l'article L631-9 du code. La délibération relève que Menton est située en « zone tendue ». Le régime s'applique sur tout le territoire communal depuis le 1er janvier 2018.

Les conditions fixées par la délibération sont les suivantes :

• Trois autorisations au maximum pour un même propriétaire, sur des logements distincts.
• Une autorisation personnelle et non transmissible : elle ne suit pas le bien en cas de vente.
• Pas de compensation : vous n'avez pas à transformer un autre local en logement, contrairement au régime de Nice.
• Une durée de 2 ans, reconductible deux fois, soit 6 ans au maximum. En cas de renouvellement, vous joignez la copie de l'autorisation précédente.
• Un logement décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
• En copropriété : un extrait du règlement de copropriété montrant qu'il ne s'oppose pas au changement d'usage (ou, pour un locataire, une attestation du propriétaire).

La demande se dépose sur le téléservice DéclaLoc, indiqué par le portail officiel de la commune. Ce texte date de 2017 et nous n'avons pas trouvé de modification publiée depuis. Les durées et le nombre maximal d'autorisations peuvent toutefois être revus par une nouvelle délibération : confirmez-les auprès du service urbanisme de la mairie avant de déposer.

Louer sans autorisation expose à une amende civile pouvant aller jusqu'à 100 000 € par logement (article L651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version issue de la loi du 19 novembre 2024), avec obligation de remettre le logement à usage d'habitation sous astreinte.

Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement

Menton a institué la procédure d'enregistrement des meublés de tourisme par une seconde délibération du même jour (n° 205/17 du 30 octobre 2017). Concrètement, la déclaration se fait sur DéclaLoc, qui attribue un numéro d'enregistrement à 13 caractères. Ce numéro doit apparaître sur toutes vos offres de location et être communiqué aux plateformes qui commercialisent votre logement.

La loi Le Meur généralise l'enregistrement à toutes les communes via un téléservice national. Le portail de la commune indique que sa mise en service, initialement prévue au 20 mai 2026, est décalée au dernier trimestre 2026, sans date précise. Le portail précise aussi que les meublés déjà déclarés dans DéclaLoc devront être enregistrés dans l'outil national une fois celui-ci ouvert. Les demandes de changement d'usage, elles, continuent de passer par DéclaLoc.

Pour comprendre la logique du numéro et les erreurs fréquentes (numéro absent, numéro d'un autre logement, adresse incomplète), notre page sur le numéro d'enregistrement à Nice reste valable dans ses grandes lignes, même si elle traite de Nice.

Taxe de séjour à Menton : qui la perçoit et combien

À Menton, la taxe de séjour est instituée et gérée par la commune, au régime « au réel » : elle est payée par le voyageur, par personne majeure et par nuit. Le produit est affecté aux dépenses favorisant la fréquentation touristique. Le service gestionnaire est installé au Palais de l'Europe, avenue Boyer.

Pour les meublés non classés, le tarif applicable au 1er janvier 2026 est de 5 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, plafonné à 4,90 €, auquel s'ajoute la taxe additionnelle de 34 %. Dans les Alpes-Maritimes, le portail officiel précise que cette majoration de 34 % est perçue au profit de la Société de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur. Les meublés classés en étoiles relèvent, eux, de tarifs fixes par nuit, publiés sur le même portail.

Airbnb, intermédiaire de paiement, collecte et reverse la taxe pour les nuitées qu'il commercialise. Pour vos réservations en direct ou via une plateforme qui ne collecte pas, c'est à vous de percevoir, déclarer et reverser. La commune envoie chaque début de mois une invitation à déclarer les nuitées du mois précédent, avant le 15. Si vous n'avez rien loué en direct, une déclaration à zéro suffit.

Copropriété, DPE et fiscalité : les règles nationales

Copropriété. L'autorisation municipale ne vous dispense pas du règlement de copropriété, et la délibération mentonnaise exige justement d'en produire un extrait. Depuis la loi Le Meur, les règlements doivent mentionner explicitement l'autorisation ou l'interdiction des meublés de tourisme, et certaines décisions de l'assemblée générale sont facilitées. Notre guide sur la copropriété et la loi Le Meur détaille ces nouvelles règles.

DPE. Un meublé de tourisme situé en résidence secondaire doit afficher un diagnostic de performance énergétique classé de A à E en métropole, puis de A à D à partir de 2034. Notre page sur le DPE des meublés de tourisme explique comment vérifier votre étiquette et anticiper les travaux.

Fiscalité. Les règles sont les mêmes qu'à Nice : en micro-BIC sur les revenus 2026, abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, et de 50 % dans la limite de 83 600 € pour un meublé classé. Ce dernier passe par un classement en étoiles. Pour remplir votre déclaration, consultez notre guide pour déclarer vos revenus Airbnb, et pour arbitrer entre micro-BIC et réel, notre guide LMNP 2026. Pour votre situation personnelle, un expert-comptable reste l'interlocuteur adapté.

Taxe d'habitation. Menton se déclare en zone tendue dans sa délibération de 2017. Dans ces communes, le conseil municipal peut majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires (de 5 à 60 %). Vérifiez le taux appliqué sur votre avis d'imposition.

Le marché mentonnais : saisons, événements et clientèles

La réglementation fixe le cadre, mais c'est le calendrier qui fait vos revenus. Menton vit au rythme de quelques temps forts bien identifiés. En février, la Fête du Citron remplit la ville en plein hiver, à une période où le reste de la côte tourne au ralenti. Au printemps, le Grand Prix de Monaco (fin mai) et, plus largement, l'agenda de la Principauté voisine attirent une clientèle prête à loger à quelques kilomètres. L'été reste la haute saison balnéaire, de la Promenade du Soleil au quartier de Garavan, avec, de fin juillet à début août, le Festival de musique de Menton sur le parvis de la basilique Saint-Michel.

La proximité de l'Italie et de Monaco élargit la clientèle : voyageurs transfrontaliers, visiteurs de la Principauté, séjours plus longs hors saison. Ces séjours longs sont un atout, mais attention au cadre juridique. Au-delà d'une location touristique, un séjour de plusieurs mois peut relever d'un autre contrat (bail meublé, bail mobilité), avec d'autres règles.

Pour un aperçu des quartiers et de notre accompagnement sur place, consultez notre page conciergerie Airbnb à Menton. Si votre bien est proche de la frontière, voyez aussi la page dédiée au quartier de Garavan. Et pour préparer la semaine du Grand Prix, notre article sur Airbnb pendant le Grand Prix de Monaco, listé en fin de page, donne la méthode.

Check-list avant de publier votre annonce à Menton

Avant la première réservation, passez en revue ces points. Ils évitent l'essentiel des difficultés que nous constatons sur la Riviera.

• Qualifier le logement : résidence principale (8 mois d'occupation par an au minimum) ou résidence secondaire.
• Résidence secondaire : déposer la demande de changement d'usage sur DéclaLoc et attendre la décision avant de louer.
• Copropriété : relire le règlement et préparer l'extrait exigé par la mairie.
• DPE : vérifier que l'étiquette est comprise entre A et E.
• Déclarer le meublé sur DéclaLoc et reporter le numéro à 13 caractères sur chaque annonce.
• Taxe de séjour : créer votre compte sur la plateforme de la commune et déclarer chaque mois vos nuitées directes, même à zéro.
• Résidence principale : suivre le compteur de nuits pour rester sous 120 jours par an.
• Fiscalité : envisager le classement en étoiles et faire valider votre régime par un expert-comptable.

La Joyeuse Conciergerie, titulaire de la carte G (loi Hoguet), accompagne ses propriétaires sur ces démarches dans le cadre de sa gestion. Notre offre : une commission de 20 % HT (24 % TTC) des revenus, tout inclus et sans engagement, un rapport détaillé chaque vendredi et un fonds de dépannage de 250 € alimenté par le propriétaire.

Sources et date de vérification

Informations vérifiées le 5 octobre 2026 sur les sources officielles suivantes. La réglementation évolue : en cas de doute, la mairie de Menton fait foi.

• Ville de Menton, délibération n° 204/17 du 30 octobre 2017 : institution de l'autorisation préalable de changement d'usage (menton.fr).
• Ville de Menton, délibération n° 205/17 du 30 octobre 2017 : procédure d'enregistrement des meublés de tourisme (référencée sur menton.fr).
• Portail officiel de la taxe de séjour et des déclarations de la commune de Menton (menton.taxesejour.fr) : DéclaLoc, plafond de 120 jours, tarifs 2026, taxe additionnelle de 34 %, calendrier du numéro national.
• Service-public.fr, fiche « Mettre en location sa résidence secondaire » (F2043) : DPE A à E, puis A à D en 2034 ; amende jusqu'à 100 000 €.
• Légifrance, article L651-2 du code de la construction et de l'habitation ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
• Insee, fiche intercommunalité « CA de la Riviera Française » (composition).
• DGFiP, note sur la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 (impots.gouv.fr).