Airbnb à Cannes : la réglementation 2026 expliquée aux propriétaires

Qui fixe les règles de la location courte durée à Cannes ?

Cannes fait partie de la Communauté d'agglomération Cannes Pays de Lérins (CACPL), avec Le Cannet, Mandelieu-la-Napoule, Mougins et Théoule-sur-Mer. Mais pour les meublés de tourisme, c'est la commune qui agit : la déclaration et le numéro d'enregistrement sont gérés par la mairie de Cannes, la taxe de séjour est instituée et perçue par la commune, et Cannes dispose de son propre plan local d'urbanisme.

Le changement d'usage obéit à une logique juridique précise. Il s'applique automatiquement dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans la petite couronne parisienne. Cannes n'est pas dans ce cas. Pour qu'une autorisation de changement d'usage y soit exigée, il faut une délibération motivée (article L631-9 du code de la construction et de l'habitation), prise par l'intercommunalité si elle est compétente en matière de PLU, à défaut par le conseil municipal.

Point important si vous connaissez Nice : Cannes ne fait pas partie de la Métropole Nice Côte d'Azur. Le règlement métropolitain adopté le 22 juin 2026 (autorisations temporaires de 5 ans, quatre zones à quotas, une autorisation par foyer fiscal) ne s'applique pas à Cannes. Pour le régime niçois, consultez notre guide de la réglementation Airbnb à Nice.

Changement d'usage à Cannes : ce qui est en vigueur et ce qui est annoncé

C'est la question qui compte le plus pour une résidence secondaire. À notre connaissance, au 5 octobre 2026, Cannes n'a pas publié de règlement de changement d'usage applicable aux meublés de tourisme. La page officielle de la mairie consacrée à la déclaration des meublés ne mentionne aucune autorisation de changement d'usage. Les ordres du jour publiés des conseils municipaux du 29 juin et du 28 septembre 2026 ne contiennent pas de délibération sur ce sujet.

Historiquement, la ville avait fait le choix inverse de Nice. Dès 2020, des analyses juridiques relevaient que Cannes n'avait pas mis en place la procédure de changement d'usage pour les meublés de tourisme, tout en imposant l'enregistrement. La même année, la mairie s'était opposée à la transformation de plusieurs immeubles entiers en meublés touristiques exploités par une société : une action ciblée sur les opérations commerciales, pas sur les particuliers.

Le contexte a toutefois changé. En novembre 2024, le maire David Lisnard a déclaré vouloir « pénaliser l'abus, pas l'usage » et évoqué un maximum de quatre logements loués par propriétaire. Le 4 août 2025, il a annoncé des quotas de locations touristiques dans les quartiers les plus tendus, en particulier La Banane (secteur de la Croisette) et le Suquet, pour une entrée en vigueur annoncée entre l'été et l'automne 2026. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 permet ce type de quotas (article L631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation), mais seulement après une délibération qui fixe les zones et le nombre d'autorisations.

• En vigueur : déclaration en mairie et numéro d'enregistrement pour tout meublé de tourisme.
• Annoncé, non trouvé dans les actes publiés au 5 octobre 2026 : quotas dans les quartiers tendus et plafond de logements par propriétaire.
• À vérifier avant tout investissement : l'existence d'une délibération de changement d'usage, la date de son entrée en vigueur et ses zones.

Pourquoi c'est décisif ? Parce que si Cannes adopte un régime de changement d'usage, louer une résidence secondaire sans autorisation exposerait à l'amende prévue par l'article L651-2 du code de la construction et de l'habitation, qui peut atteindre 100 000 € par logement. Le jour où une délibération sera adoptée, les règles du jeu changeront pour les nouveaux loueurs, et peut-être pour les loueurs existants selon les dispositions transitoires retenues.

Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement

Aujourd'hui, l'obligation centrale à Cannes est la déclaration. Selon le site de la mairie, toute personne qui loue un meublé de tourisme, à titre professionnel ou non, doit le déclarer et obtenir un numéro d'enregistrement. La règle vaut pour tous les meublés, classés ou non, en résidence principale comme en résidence secondaire.

La déclaration se fait en ligne sur le téléservice de la ville (taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/cannes), ou au moyen du formulaire Cerfa adressé à la direction des finances. Vous obtenez un numéro unique à 13 caractères par logement. Ce numéro doit figurer sur chacune de vos annonces et être transmis à tout intermédiaire : Airbnb, Booking, agence ou conciergerie.

La loi Le Meur prévoit un téléservice national d'enregistrement. Selon Service-public, sa mise en service est prévue au quatrième trimestre 2026. Les propriétaires déjà titulaires d'un numéro communal disposeront d'un délai de plusieurs mois pour se réenregistrer. D'ici là, le téléservice cannois reste la porte d'entrée.

• Absence de déclaration ou de numéro : amende administrative jusqu'à 10 000 € prononcée par la commune (article L324-1-1 du code du tourisme).
• Fausse déclaration ou faux numéro : jusqu'à 20 000 €.
• Annonce sans numéro valide : les plateformes ont l'obligation de la bloquer.

Résidence principale : combien de jours par an ?

Si vous louez votre résidence principale, celle que vous occupez au moins huit mois par an, aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire. En revanche, la loi plafonne la location à 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

Depuis la loi Le Meur, une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par délibération motivée. Antibes l'a fait en 2025. Pour Cannes, la page officielle de la mairie indique toujours que les résidences principales ne peuvent pas être louées plus de 120 jours par an. Nous n'avons trouvé aucune délibération cannoise abaissant ce seuil à 90 jours, contrairement à ce qu'affirment certains sites. Vérifiez néanmoins auprès de la mairie au moment de votre déclaration.

Taxe de séjour à Cannes : qui la perçoit et combien

À Cannes, la taxe de séjour est instituée et perçue par la commune, pas par l'agglomération. Les tarifs 2026 ont été fixés par la délibération n° 19 du 27 juin 2025. Pour un meublé non classé, la taxe vaut 5 % du prix de la nuitée par personne, dans la limite de 4,60 €, le tarif le plus élevé voté par la ville.

S'y ajoute la taxe additionnelle régionale de 34 %, instituée par la loi de finances pour 2023 au profit de la Société de la ligne nouvelle Provence Côte d'Azur et calculée sur le montant de la taxe communale. Au plafond, la nuitée d'un meublé non classé supporte donc 6,16 € par personne. Pour un meublé classé, le tarif est fixe : de 0,80 € (1 étoile) à 3,30 € (5 étoiles) avant la taxe additionnelle.

Les mineurs sont exonérés. Le logeur déclare et reverse la taxe chaque trimestre, le mois qui suit le trimestre écoulé. Airbnb collecte et reverse la taxe pour les réservations passées sur sa plateforme. Pour les locations en direct, c'est à vous de la percevoir et de la déclarer. Le mécanisme est détaillé dans notre guide de la taxe de séjour, écrit pour Nice mais valable dans son principe.

Copropriété, DPE et fiscalité : les règles nationales s'appliquent

Même sans changement d'usage, plusieurs règles nationales s'imposent à Cannes. D'abord la copropriété : beaucoup d'immeubles de la Croisette, de la Californie ou du centre ont un règlement qui peut restreindre les locations de courte durée. La loi Le Meur a aussi assoupli les conditions de vote pour les interdire dans certains cas et impose d'informer le syndic de votre déclaration. Notre guide copropriété et loi Le Meur détaille ces points.

Ensuite le DPE. Lorsqu'une autorisation de changement d'usage est exigée, le logement doit présenter un DPE classé entre A et E. La loi prévoit un durcissement progressif pour les meublés de tourisme. Si Cannes adopte un régime de changement d'usage, cette exigence s'appliquera directement. Anticipez avec notre guide du DPE pour la location courte durée.

Enfin la fiscalité. Pour les revenus 2026 au régime micro-BIC, un meublé de tourisme non classé bénéficie d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes ; un meublé classé, de 50 % dans la limite de 83 600 €. À Cannes, où les nuitées événementielles font vite grimper le chiffre d'affaires, le classement du meublé mérite d'être étudié. Pour la déclaration elle-même, lisez notre guide déclarer ses revenus Airbnb et notre guide LMNP 2026, puis validez votre situation avec un expert-comptable.

Le marché cannois : un calendrier rythmé par les événements

Cannes n'a pas le profil de Nice. La demande y est très concentrée sur quelques temps forts : le MIPIM en mars, le Festival de Cannes en mai, les Cannes Lions en juin, l'été balnéaire, puis le MIPCOM en octobre. Pendant ces périodes, les professionnels réservent tôt et les tarifs n'ont rien à voir avec ceux d'une semaine de novembre.

Cette saisonnalité a une conséquence réglementaire directe. Une résidence principale plafonnée à 120 jours peut être rentabilisée sur les seuls pics événementiels. Une résidence secondaire, elle, dépendra des règles que la ville adoptera sur les quartiers tendus. Notre article Airbnb pendant le Festival de Cannes détaille la préparation de ces semaines clés.

Notre accompagnement à Cannes

La Joyeuse Conciergerie, basée à Nice et titulaire de la carte G (loi Hoguet), accompagne aussi les propriétaires cannois. Déclaration, affichage du numéro, suivi du compteur de nuits, taxe de séjour, veille sur les délibérations à venir : la conformité fait partie de la gestion. Découvrez notre conciergerie Airbnb à Cannes.

Notre offre est simple : une commission de 20 % HT (24 % TTC) des revenus, tout inclus et sans engagement, un rapport détaillé chaque vendredi et un fonds de dépannage de 250 € alimenté par le propriétaire. Ce guide ne constitue pas un avis juridique ou fiscal personnalisé : pour un projet d'achat ou une situation particulière, consultez un notaire, un avocat ou un expert-comptable.

Sources et date de vérification

Informations vérifiées le 5 octobre 2026 sur les sources suivantes. La réglementation évolue vite à Cannes : en cas de doute, la mairie fait foi.

• Mairie de Cannes, page « Déclaration d'un meublé de tourisme » (cannes.com) : obligation de déclaration, numéro à 13 caractères, plafond de 120 jours, téléservice.
• Mairie de Cannes, ordres du jour des conseils municipaux des 5 juin, 29 juin et 28 septembre 2026 (cannes.com, rubrique Conseil municipal).
• Mairie de Cannes, grille des tarifs de la taxe de séjour 2026 (délibération n° 19 du 27 juin 2025), téléservice taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/cannes.
• DGFiP, base des délibérations de taxe de séjour (taxesejour.impots.gouv.fr, fiche Cannes) : collectivité, taux non classé de 5 %, taxe additionnelle régionale de 34 %.
• Légifrance : article L324-1-1 du code du tourisme ; articles L631-7, L631-7-1 A, L631-9 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
• Service-public.gouv.fr : actualité du 27 juillet 2026 sur le téléservice national et les seuils micro-BIC ; fiche F2043.
• Presse, en appui : Banque des Territoires (12 février 2020), Monaco Life citant Actu Nice (août 2025), Cannes Actus (21 novembre 2024).