Airbnb à Cagnes-sur-Mer : la réglementation 2026 expliquée aux propriétaires

Qui fixe les règles de la location courte durée à Cagnes-sur-Mer ?

Cagnes-sur-Mer est l'une des 51 communes de la Métropole Nice Côte d'Azur. Cette appartenance compte pour deux sujets : la taxe de séjour, que la Métropole perçoit sur l'ensemble de son territoire, et le plan local d'urbanisme, devenu métropolitain. Elle ne signifie pas que les règles décidées pour Nice s'appliquent automatiquement à Cagnes.

Le changement d'usage des logements obéit au code de la construction et de l'habitation. Il s'applique de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants, comme Nice, et dans trois départements de la petite couronne parisienne. Ailleurs, il doit être institué par une délibération motivée. Selon l'article L631-9 du code, cette délibération revient à l'intercommunalité compétente en matière de plan local d'urbanisme ou, à défaut, au conseil municipal. Depuis la loi du 19 novembre 2024, toute commune située en zone tendue peut ainsi l'adopter, mais ce n'est jamais automatique.

Les règles nationales, elles, s'appliquent partout : code du tourisme (déclaration, plafond de jours pour la résidence principale), code général des impôts (fiscalité des meublés), loi du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur » (DPE, copropriété, pouvoirs des maires). Pour comparer avec le régime niçois, très différent, lisez notre guide de la réglementation Airbnb à Nice.

Le règlement métropolitain du 22 juin 2026 s'applique-t-il à Cagnes ?

Non. Nous avons vérifié trois sources officielles et elles concordent. Le titre même du règlement adopté par le conseil métropolitain (délibération n° 2.1 du 22 juin 2026) précise qu'il fixe les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage « pour la ville de NICE ». L'autorisation y est délivrée par le maire de Nice, les quotas portent sur 39 IRIS niçois répartis en quatre zones, et les règles de compensation visent « l'ensemble de la commune de Nice ».

La foire aux questions officielle de la Métropole est encore plus directe. À la question « Est-ce que toute la Métropole est concernée par la nouvelle réglementation ? », elle répond : « Non, seule Nice est concernée ». Elle précise que Villefranche-sur-Mer applique sa propre réglementation depuis le 1er juillet 2024. Cagnes-sur-Mer n'est pas citée.

Enfin, le portail métropolitain de la taxe de séjour, commun aux 51 communes, ne mentionne l'obligation préalable de changement d'usage que pour Nice et Villefranche-sur-Mer.

• Pas d'autorisation temporaire de 5 ans à demander à Cagnes-sur-Mer
• Pas de quotas ni de zones IRIS
• Pas de règle « une autorisation par foyer fiscal »
• Pas de compensation à fournir pour louer une résidence secondaire

À notre connaissance, à la date du 5 octobre 2026, ni la Métropole ni la commune n'ont institué de régime de changement d'usage propre à Cagnes-sur-Mer : nous n'avons trouvé aucune délibération en ce sens sur les sites officiels. Une telle décision reste juridiquement possible à l'avenir. Avant d'acheter pour louer en courte durée, interrogez le service Droit des sols - Habitat de la mairie (urbanisme@cagnes.fr) pour confirmer qu'aucune délibération récente n'a changé la donne.

Résidence principale : 120 jours par an au maximum

Si le logement est votre résidence principale, c'est-à-dire que vous l'occupez au moins huit mois par an, vous pouvez le louer en meublé de tourisme sans autorisation particulière, dans la limite de 120 jours par année civile. C'est le plafond fixé par l'article L324-1-1 du code du tourisme.

La loi permet à une commune d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par une délibération motivée. Nice l'avait fait en 2025 avant de revenir à 120 jours. Pour Cagnes-sur-Mer, nous n'avons trouvé aucune délibération abaissant le plafond : à notre connaissance, c'est donc le plafond national de 120 jours qui s'applique. Vérifiez auprès de la mairie si vous comptez approcher la limite.

Au-delà de 120 jours, le logement ne peut plus être présenté comme une résidence principale louée occasionnellement : vous basculez dans le régime de la résidence secondaire, avec les obligations qui l'accompagnent. Tenez un calendrier précis de vos nuitées louées : c'est la meilleure preuve en cas de contrôle.

Résidence secondaire : ce qui reste obligatoire

C'est ici que Cagnes-sur-Mer diffère le plus de Nice. Faute de régime de changement d'usage, une résidence secondaire peut, en l'état des textes que nous avons consultés, être louée en meublé de tourisme sans autorisation préalable et sans plafond annuel de nuitées. À Nice, la même opération exige une autorisation temporaire soumise à quotas, ou une compensation.

Absence d'autorisation ne veut pas dire absence de règles. Vous devez toujours :

• Déclarer le meublé de tourisme et afficher le numéro d'enregistrement sur chaque annonce (section suivante)
• Collecter et reverser la taxe de séjour métropolitaine, ou laisser la plateforme le faire
• Respecter le règlement de copropriété, qui peut interdire ou encadrer la location touristique
• Louer à une clientèle de passage : selon service-public.fr, un même client ne peut pas louer plus de 90 jours consécutifs
• Déclarer vos revenus dans la bonne catégorie fiscale (BIC)

Déclaration et numéro d'enregistrement à Cagnes-sur-Mer

La mairie de Cagnes-sur-Mer l'indique dans sa propre foire aux questions : depuis la création d'un office du tourisme métropolitain au 1er janvier 2019, toute déclaration de meublé de tourisme se fait sur le portail hébergeurs de la taxe de séjour métropolitaine (taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca). Vous y créez votre espace hébergeur et un numéro d'enregistrement vous est délivré après validation de votre déclaration.

Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces, Airbnb, Booking ou site personnel. Les plateformes le demandent à la mise en ligne, et une annonce sans numéro valide s'expose à un retrait.

Un changement national est en cours. Depuis le 20 mai 2026, l'article L324-1-1 du code du tourisme prévoit une déclaration via un téléservice national unique. Selon la Direction générale des entreprises (page mise à jour le 23 juillet 2026), sa mise en service est prévue au quatrième trimestre 2026. Les titulaires d'un numéro communal disposeront d'une période transitoire pour le renouveler sur ce téléservice, après quoi les anciens numéros deviendront invalides. Gardez un œil sur cette échéance.

Pour comprendre le format du numéro et les sanctions associées, consultez notre page sur le numéro d'enregistrement des meublés de tourisme.

Taxe de séjour : perçue par la Métropole

À Cagnes-sur-Mer, la taxe de séjour est métropolitaine : c'est la Métropole Nice Côte d'Azur qui la perçoit, selon le même barème que dans les 50 autres communes membres. Le barème officiel 2026 est publié sur le portail de la taxe de séjour.

Pour un meublé de tourisme non classé, la taxe est de 5 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, auquel s'ajoute une taxe additionnelle de 34 %, soit 6,70 % au total, dans la limite de 6,43 € par personne et par nuit. Le barème officiel rattache cette taxe additionnelle de 34 % à la Ligne nouvelle Provence Côte d'Azur. Pour un meublé classé, le tarif est fixe et dépend du nombre d'étoiles. Les mineurs sont exonérés.

Sur les réservations Airbnb, la plateforme collecte et reverse la taxe pour vous. Si vous louez aussi en direct, la collecte, la déclaration et le reversement vous incombent. Faire classer son meublé peut réduire la taxe sur les nuitées chères et améliore l'abattement fiscal (voir plus bas).

Zone tendue, taxe d'habitation, copropriété, DPE et fiscalité

Cagnes-sur-Mer peut majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, ce qui est réservé aux communes situées en zone tendue. Selon les données de fiscalité locale publiées par la DGFiP, le taux de majoration y était de 20 % en 2025. Lors du conseil municipal du 25 juin 2026, le maire a annoncé son passage à 40 %, selon Nice-Matin. Vérifiez sur votre avis d'imposition l'année à partir de laquelle ce nouveau taux s'applique. Un meublé de tourisme qui n'est pas votre résidence principale reste en principe soumis à cette taxe.

Copropriété : un règlement de copropriété peut interdire ou limiter la location de courte durée. La loi du 19 novembre 2024 a en outre facilité, sous conditions, l'adoption de telles interdictions et oblige à informer le syndic. Voir notre guide copropriété et location touristique.

DPE : la même loi a introduit des exigences de performance énergétique pour les meublés de tourisme, avec un calendrier progressif. Le détail figure dans notre guide sur le DPE des meublés de tourisme.

Fiscalité : pour les revenus 2026, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC avec un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes ; un meublé classé bénéficie de 50 % jusqu'à 83 600 €. Les prélèvements sociaux sur ces revenus atteignent 18,6 %. Pour remplir votre déclaration, suivez notre guide déclarer ses revenus Airbnb, et pour choisir votre régime, notre guide LMNP 2026. Ces éléments sont généraux : votre expert-comptable ou votre notaire reste l'interlocuteur pour votre situation personnelle.

Le marché cagnois : quartiers, saisons et clientèles

Cagnes-sur-Mer se découpe en trois ambiances. Le Cros-de-Cagnes, ancien village de pêcheurs en bord de mer, concentre la demande balnéaire estivale. Le Haut-de-Cagnes, village perché autour du Château-Musée Grimaldi, attire une clientèle de couples et d'amateurs de patrimoine. Cagnes-Ville, autour de la gare, convient aux séjours pratiques et professionnels, à quelques minutes de Nice, de l'aéroport et de Sophia Antipolis.

La saison ne se limite pas à l'été. Le Musée Renoir, installé dans le domaine des Collettes, et le Château-Musée Grimaldi animent l'avant et l'arrière-saison. L'Hippodrome de la Côte d'Azur accueille des réunions de courses et de nombreux salons au fil de l'année. Les grands rendez-vous de la Riviera, le Carnaval de Nice en février et le Grand Prix de Monaco au printemps, profitent aussi aux logements cagnois bien reliés par le train.

Pour estimer ce que votre bien peut rapporter, utilisez notre simulateur de revenus Airbnb ou découvrez notre conciergerie Airbnb à Cagnes-sur-Mer : commission de 20 % HT (24 % TTC) des revenus, tout inclus et sans engagement, fonds de dépannage de 250 € et rapport détaillé chaque vendredi.

Sources et date de vérification

Informations vérifiées le 5 octobre 2026 sur les sources officielles suivantes. La réglementation évolue : en cas de doute, la mairie de Cagnes-sur-Mer et la Métropole Nice Côte d'Azur font foi.

• Métropole Nice Côte d'Azur, règlement des changements d'usage pour la ville de Nice, délibération n° 2.1 du 22 juin 2026 (nicecotedazur.org, PDF) : titre, article 3-2 et article 11-1.
• Métropole Nice Côte d'Azur, foire aux questions « Autorisations de changements d'usage », question 3 (nicecotedazur.org).
• Portail de la taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d'Azur (taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca) : liste des 51 communes, numéro d'enregistrement, barème 2026.
• Ville de Cagnes-sur-Mer, page « Une question ? Nous contacter » (ville.cagnes.fr) : déclaration des meublés sur le portail métropolitain.
• Légifrance : articles L631-7 et L631-9 du code de la construction et de l'habitation, article L324-1-1 du code du tourisme ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
• Direction générale des entreprises, page « API Meublés, guichet unique de centralisation » (entreprises.gouv.fr, mise à jour du 23 juillet 2026).
• Service-public.gouv.fr, fiche F2043 (mise à jour du 21 mai 2026).
• DGFiP, données « Fiscalité locale des particuliers » 2025 (data.economie.gouv.fr) ; Nice-Matin, 27 juin 2026, sur la majoration annoncée au conseil municipal du 25 juin 2026.